2019年房地产估价师《案例分析》试题(6)

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【案例】

(一)张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180 元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。

1.在2006年10月时，张某的权益价格为( )。

A.没有租赁条件下的正常市场价格

B.剩余3年租期的月租金为180元/m2 条件下的净收益于2006年10月的现值之和

C.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值

D.张某与李某实际达成的带租约交易的成交价格

【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。张某的权益价格=剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值。

2.在2006年10月时，王某的权益价格为( )。

A.剩余3年租期的月租金为200元/m2条件下的净收益与2006年10月的现值之和

B.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益与2006年10月的现值之和

C.该店面在2006年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格

D.剩余3年租期的正常市场租金与2006年10月的现值之和元/m2条件下的差额于

【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。王某的权益价格=剩余3年租期的正常市场租金与180元/m2条件下的差额与2006年10月的现值之和。

3.如果张某是通过按揭贷款方式购买的，购买价格为10000元/m2。建筑面积为500m2，首付款比例为20%，则该店面带债务转让的价格应为( )。

A.20%的首付款加上该首付款2年的利息

B.20%的首付款，加上该首付款精2年的利息和已偿还月供在估价时点的本息值

C.该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和

D.2004年10月的购买价格，加上20%的首付款的二年利息和已偿还月供在估价时点的本息值减去2004年10月至 2006年10月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和

【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。该店面带债务转让的价格=该店面无债务条件下在价值时点的正常市场价格减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和。

(二)某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼(底层为商业用房，以上各层为住宅)。在该道路上建一高架路。该高架路工程于2006年1月开始，2006年3月结束。

1.以上道路状况变化对位于该道路两侧商业用房价格的影响结果为( )。

A.市场价格上升

B.市场价格下降

C.市场价格不变

D.市场价格变化不确定

【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是影响商业房地产价格的因素。高架桥可能带来大的客流量，使商业用房价格上升;也可能带来噪音污染、采光不畅等引起房地产价格下降;还有可能利、害两个方面的影响互相抵消，使房地产维持原来的价格。

2.以上道路状况变化对位于该道路两侧住宅用房价格的影响结果为( )。

A.市场价格上升

B.市场价格下降

C.市场价格不变

D.市场价格变化不确定

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是影响居住房地产价格的因素。高架路对于居住用房来说，产生负效应使房地产价格下降。

3.2006 年9月需对临该道路的一底层商业用房市场价格进行评估。估价人员收集了若干临该道路的底层商业用房的交易实例，从中选取可比实例时，交易日期距估价时点不应超过()。

A.6 个月

B.9个月

C.1 年

D.2年

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。该高架路工程于2006年1月开始，2006年3月结束。三个月就建设完工了。房地产市场可能在半年内就会有很快的反应。这时候应该选越短的时期越好。

(三) 某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于1997年12月31日建成投入使用，经济寿命为50年。经批准，该公司于2005年12月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地使用期限为40年，自2005年12月31日起至2045年12月30日止，不可续期。2007年6  30日，该公司与他方合资，以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。

1.若评估二手汽车交易市场房地产的作价出资价格，下列说法中正确的是( )。

A.作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的原始价值

B.作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的账面价值

C.作价出资价格评估应采用公开市场价值标准

D.作价出资价格应较评估出的价值低

【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是企业各种经济行为涉及的房地产估价类型。作价出资价格评估应采用公开市场价值标准。

2.如果采用成本法估价，且建筑物的经济寿命等于其自然寿命，应按( )年计算建筑物的折旧。

A.38.5

B.40.5

C.48.0

D.50.0

【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。建筑物的经济寿命实际经过了9.5年，加土地剩余年限38.5年，总计48年。

3.如果采用收益法估价，经调查，在估价时点该二手汽车交易市场房地产的客观年净收益为300万元。且未来每年不变，报酬率为7.5%，则收益价格为( )万元。

A.3752.92

B.3786.20

C.3875.70

D.3892.44

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是商业房地产估价的常用方法。V=300÷7.5%×[1-1÷(1+7.5%)38.5] =3752.92(万元)

4.若合资期限约定为20年，合资结束后的净资产按出资比例在出资各方间分配，则下述描述中最准确的是( )。

A.业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值

B.业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值扣减20年后房地产剩余价值的折现值

C.业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产的评估价值扣减在合资中需要投入的更新改造费用

D.业主方的作价出资额在合资期限内应随二手汽车交易市场房地产的市场价格变动而适时调整

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值。