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2019房地产估价师《理论与方法》第十二章考点:受理估价委托

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发布时间:2019年01月29日 13:16:17 来源:环球网校 点击量:

【摘要】教材是备考房地产估价师考试的重要参考资料,环球网校小编给大家整理了2019房地产估价师《理论与方法》第十二章考点:受理估价委托,希望对考生们备考有所帮助。

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受理估价委托

一、估价业务来源渠道

从事房地产估价,首先要有房地产估价业务。房地产估价业务来源可归纳为“被动接受”和“主动争取”两大类。

(一)被动接受

被动接受是坐等估价需求者找上门来要求为其提供估价服务。估价需求者可能是企事业单位、政府有关部门或者其他组织,也可能是个人;可能是房屋所有权人、土地使用权人,也可能是房屋所有权人、土地使用权人以外的债权人、投资者、受让人等。

例如,估价需求者可能是房屋所有权人、土地使用权人的代理人;房地产的意向购买者也可能要求对其想要购买的房地产进行估价;一方以提供房地产的方式与另一方合作,如用房地产作价入股,合资、合作开发经营房地产或从事其他经营活动,该另一方也可能委托房地产估价机构对该房地产进行估价,为其与对方洽商提供参考依据;房屋所有权人、土地使用权人将其房地产抵押贷款,贷款人(如商业银行)也可能委托其信任的房地产估价机构对该房地产进行估价;

征收国有土地上单位、个人的房屋,房屋征收部门(不是房屋所有权人、土地使用权人)委托房地产估价机构对被征收房屋价值进行评估;人民法院要处理有关房地产案件,如司法拍卖、分家析产、损害赔偿、定罪量刑等,也可能委托房地产估价机构对涉案房地产进行估价;政府为征收房地产税收,也可能委托房地产估价机构对应税房地产进行估价,等等。

(对照第一章房地产估价需求的内容)

(二)主动争取

主动争取是走出去寻找估价需求者 并力争为其提供估价服务,如积极向潜在的估价需求者宣传估价的必要性和作用,将其潜在的估价需要变为现实的估价需求;密切关注商业银行、房屋征收部门、人民法院等发布的遴选入围估价机构、估价项目招标、委托评估等信息,积极申请加入入围估价机构名单,参加估价项目投标,报名参加委托评估等。

主动争取估价业务应通过提高估价技术水平和服务质量,提升估价机构的知名度和品牌,作恰当的宣传等方式进行。不得:迎合委托人的高估或低估要求(如向委托人暗示甚至承诺可以评估出其期望的价值或价格)、虚假宣传、恶意低收费、给予回扣或利诱(如房屋征收评估中采用被征收人投票方式选定估价机构的,为获得被征收人的投票,向被征收人发送礼品等)、贬低其他估价机构或估价师等。 (与职业道德要求的知识点对照)

估价需求者不一定是房屋所有权人、土地使用权人。

房地产估价业务来源渠道,还可按照不同的委托人或客户(如商业银行、人民法院、政府部门、上市公司等)、不同的估价目的(如抵押估价、征收评估、司法拍卖估价、税收估价等)、不同的估价对象(如住宅、商业用房、办公用房、工业用房、土地等)来划分。

二、不应承接估价业务的情形

在获取估价业务中,估价机构和估价师通过与估价需求者沟通,根据所了解的估价目的、估价对象等情况,从是否超出了本机构的业务范围,是否与自己有利害关系或利益冲突,是否自己的专业能力难以胜任,以及是否估价业务有较大风险等方面,衡量是否承接该估价业务。

(一)超出了本机构的业务范围

如果估价业务超出了估价机构的业务范围,就不应承接该估价业务。目前,对不同资质等级的房地产估价机构的业务范围有所限制,这种限制不是根据地域范围而是根据估价目的确定的。《房地产估价机构管理办法》第二十四条规定:“从事房地产估价活动的机构,应当依法取得房地产估价机构资质,并在其资质等级许可范围内从事估价业务。”

一级资质可以从事各类房地产估价业务。

二级资质可以从事除公司上市 、企业清算 以外的房地产估价业务。(牛黄上清丸)

三级资质可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定 以外的房地产估价业务。

暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押 以外的房地产估价业务。”

记忆:一级啥都能做,二级2个不能做(牛黄上清丸),3级3个不能做(牛黄上清丸+三司),暂定三级5个不能做(再加:城镇房屋拆迁+在建工程 抵押)

(二)与自己有利害关系或利益冲突

如果估价机构或估价师与估价需求者或相关当事人有利害关系 ,或者与估价对象有利益关系 ,就应回避 相应的估价业务。

利害关系,利益关系,可能影响其独立、客观、公正性。即使估价机构和估价师会秉公估价,但其估价结果也会招致怀疑,缺乏公信力。

《房地产估价机构管理办法》第二十六条规定了回避制度 :“房地产估价机构及执行房地产估价业务的估价人员与委托人或者估价业务相对人有利害关系的,应当回避。”《房地产抵押估价指导意见》第六条规定:“房地产估价机构、房地产估价人员与房地产抵押当事人有利害关系或者是房地产抵押当事人的,应当回避。”《国有土地上房屋征收评估办法》第三条规定:“任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的,应当回避。”

(三)自己的专业能力难以胜任

如果估价机构或估价师的专业知识和经验难以得出合理的估价结果,就不应承接相应的估价业务。《房地产抵押估价指导意见》第七条规定:“从事房地产抵押估价的房地产估价师,应当具备相关金融专业知识和相应的房地产市场分析能力。”在上述不应承接估价业务的情况下,估价机构和估价师可以向估价需求者介绍其他合适的估价机构和估价师承接该估价业务;

如果是估价机构的专业知识和经验所限的,必要时(如一些新兴或者综合性的估价业务,在没有其他合适的估价机构和估价师可推荐的情况下),经征求估价需求者同意 ,可以承接或与其他较合适的估价机构联合承接、合作完成 该估价业务。对估价所涉及的其他专业性问题,如房屋中镶嵌的古董和艺术品、地上的特殊树木、特殊机器设备,可以聘请相关专家,咨询相关研究机构、生产厂家,或者采用“分包”方式聘请相关专业估价机构、咨询机构等出具专业意见来解决,即可借用相关专业意见 。

(四)估价业务有较大风险

估价机构和估价师应清楚拟承接的估价业务的风险及其程度。对于不具备相应估价目的下的估价基本条件的,不应承接该估价业务;对于估价需求者或者有关单位和个人要求高估或低估的,要坚守估价职业道德底线,向其说明不能满足高估或低估要求的原因;对于执意甚至利诱要求高估或低估的,应拒绝该估价业务。

应向估价需求者了解估价对象是否拟委托过其他估价机构估价或者已做过估价。对于拟委托过其他估价机构估价的,应向其了解不委托其他估价机构估价的原因 。如果是因其他估价机构不能满足其高估或低估要求的,则不应承接该估价业务。

对于已做过估价的,应要求估价需求者提供相应的估价报告。如果原估价结果无不妥且是为了相同的估价目的而估价的,则应劝说估价需求者无需另行委托估价,除非是估价需求者为了使估价结果更加可信而另行委托估价予以印证。

如果是原估价结果确有问题的,则可以采用咨询方式出具咨询意见,请估价需求者据此咨询意见要求原估价机构改正。如果是原估价结果确有问题且原估价机构又不改正的,则可以承接该估价业务。

上述做法,是为了防止估价机构之间(同业)无序竞争 ,特别是防止多家估价机构为了同一估价目的对同一估价对象进行估价得出多种不同的估价结果而损害估价行业形象。

另外,对于估价需求者或者有关单位和个人索要回扣、介绍费,以及恶意压低估价服务费的,要予以抵制,直至不承接该估价业务。

三、估价业务接洽与受理

估价机构、估价师与估价需求者在相互了解、沟通,以及深入了解估价需求者真实的估价需要及其指定估价对象的基础上,如果估价需求者愿意将估价业务交给估价机构,估价机构认为该估价业务不属于不应承接的情形并愿意承接的,则为估价需求者起草好估价委托书 ,准备好估价委托合同 ,经与估价需求者协商议定后,由估价需求者出具估价委托书,估价机构与估价需求者签订估价委托合同。在此过程中,估价师还应做好“估价项目来源和接洽情况记录 ”。

估价委托应由估价机构统一受理,统一收费;估价师不得以个人名义承揽估价业务,分支机构应以设立该分支机构的估价机构名义承揽估价业务 。签订估价委托合同后,未经委托人同意 ,估价机构不得转让或者变相转让受托的估价业务 。

把估价委托书与估价委托合同分开的原因之一,是将估价委托书作为重要的估价依据放入未来完成的估价报告附件中。

估价机构在受理估价委托时应要求委托人出具估价委托书 。估价委托书表面上看是委托人向估价机构提交的,应由委托人自己撰写,实际中应是估价师在与委托人沟通的基础上,为委托人起草好或者指导委托人在事先制作好的估价委托书文本上填写后,再由委托人向估价机构出具。

估价委托书一般应载明:估价委托人的名称或姓名,委托的估价机构的名称,估价委托人的估价需要或估价目的 ,估价委托人指定的估价对象 的名称和坐落,估价委托人的估价要求 (如估价质量要求、估价工作完成时间等),委托日期 等内容。委托估价事项属于重新估价 的,应在估价委托书中注明 。

估价机构应与委托人签订书面 估价委托合同。估价委托合同是估价机构和估价委托人之间就估价服务事宜订立的协议,其作用主要有:①建立受法律保护的委托与受托关系;②规定双方的权利和义务;③载明估价的有关事项。

估价委托合同的内容:①估价委托人和估价机构的基本情况,如委托人的名称或者姓名、住所,估价机构的名称、资质等级和住所。

②负责本估价项目的估价师,包括估价师的姓名和注册号。

③估价目的和估价对象。

④委托人应提供的估价所需资料,包括资料的目录和数量,如委托人应向估价机构提供估价对象的权属证明、历史成交价格、运营收入和费用、开发成本以及有关会计报表等资料。

⑤估价过程中双方的权利和义务,如估价机构和估价师应保守在估价活动中知悉的委托人的商业秘密,不得泄露委托人的个人隐私;委托人保证所提供的资料是合法、真实、准确和完整的,没有隐匿或虚报的情况,应协助估价师对估价对象进行实地查勘,搜集估价所需资料。

⑥估价费用及其支付的方式、期限。

⑦估价报告及其交付,包括交付的估价报告类型、份数以及估价报告的交付期限、方式等。例如,交付的估价报告是鉴证性估价报告 还是咨询性估价报告 ,是仅提供估价结果报告 ,还是同时提供估价结果报告和估价技术报告。在确定估价报告交付期限时,应保证有足够的时间以保质完成该估价项目,不能“立等可取”。

⑧违约责任。

⑨解决争议的方法。

⑩其他需要约定的事项。在估价委托合同中还应注明估价委托合同签订日期。

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