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2019年房地产估价师《案例分析》提分试题(11)

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发布时间:2019年02月10日 09:28:00 来源:环球网校 点击量:

【摘要】考生们需要通过做练习题来巩固已学知识点,环球网校整理了2019年房地产估价师《案例分析》提分试题(11),供大家练习,更多模拟试题及辅导资料请关注环球网校房地产估价师频道,祝学习愉快!

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1.指出并改正下面估价报告片断中的错误

有一砖混结构的住宅,于1998年1月10竣工投入使用,建筑面积93.88㎡。该住宅原为福利商品房,于2001年1月10日补足地价和配套费,全部为业主自用,由于可比实例较少,拟采用成本法评估该住宅于2008年1月10日的市场价格。计算公式如下:

房地产价格=土地重新取得成本+建筑物重置总价-建筑物折旧

1.土地重新取得成本的计算。根据土地价格管理部门提供的价格资料,估价对象所占用土地70年使用期限的楼面地价为180元/㎡,现时与估价对象建筑物类似的建筑物楼面地价为170元/㎡,则土地重新取得成本为:

土地重新取得成本=楼面地价×建筑面积=180×93.88=16898.4(元)

2.建筑物重置总价的计算。房产管理部门2006年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为2600元/㎡,房产管理部门2007年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为2700元/㎡,房产管理部门2008年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为3000元/㎡。则估价对象建筑物重置总价为:

建筑物重置总价=重置单价×建筑面积=2600×93.88=244088(元)

3.建筑物折旧的计算。建筑物折旧采用成新折扣法进行计算,其计算公式为:

建筑物折旧=建筑物重置总价×(1-成新率)

其中,建筑物成新率由房屋完损等级判定人员和房地产估价师现场评定,确定该建筑物为完好房、七成新。则建筑物折旧额为:

建筑物折旧=244088×(1-70%)=73226.4(元)

4.估价对象价格的计算。估价对象房地产价格为:

房地产总价=16898.4+244088-73226.6=187760(元)

房地产单价=187760/93.88=2000(元/㎡)

1.

【正确答案】1.土地重新取得成本计算错误,土地重新取得成本应为:土地重新取得成本=楼面地价×建筑面积=170×93.88=15959.6(元);

2.建筑物重置总价计算错误,应使用08年公布的重置单价,估价对象建筑物重置总价为:建筑物重置总价=重置单价×建筑面积=3000×93.88=281640(元);

3.判定建筑物成新时,“建筑物为完好房、七成新”有误,应将完好房改为基本完好房。

2.

【正确答案】1.“估价方”中缺少资质等级;

2.结果报告中估价对象的概况内容不全(缺少区位状况的描述);

3.估价目的的表述不符合《城市房地产抵押估价指导意见》的要求;

4.价值定义的表述不符合《城市房地产抵押估价指导意见》的要求;

分享到: 编辑:yangman

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