2019年房地产估价师《理论与方法》试题(10)

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1.某房地产在2015年7月的价格为20000元/m2 ，现要调整为2015年11月的价格。已知该类房地产2015年5月至12月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，101.1，109.3，104.7、103.3和102.1(均以上个月为基数100)，则该房地产2015年11月的价格为(　) 元/m2 。

A.20000.00 　　

B.23902.77

C.24701.84 　　

D.28170.23

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是市场状况调整方法。可比实例在成交日期时价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×价值时点时的价格指数=可比实例在价值时点时的价格=20000×101.1/100×109.3/100×104.7/100×103.3/100=23902.77(元/m2)。参见教材P193。

2.利用比较法计算估价房地产市场价格，估价对象为2014年3月1日市场价格，选择的可比实例成交日期为2013年6月1日，成交单价为10000元/m2。自2013年3月1日至2014年3月1日，当地该类房地产平均每月比上月上涨0.2%。估价对象和可比实例的建筑面积误差不考虑。该可比实例在估价状态下的比较单价为(　)元/m2。

A.10161.12 　　

B.10181.45

C.10263.14　　

D.10304.23

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是市场状况调整的方法。10000×(1+0.2%)9=10181.45元/m2。参见教材P195。

3.在比较法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况调整系数为(　)。

A.0.95

B.0.99

C.1.01

D.1.05

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是房地产状况调整的方法。房地产状况调整系数=97/102=0.95。还有一种分析方法：可比实例比标准房地产好，估价对象比标准房地产还差，所以修正系数肯定比1小，排除了CD，估价对象比可比实例差的会比较多，在不计算的情况下，我们可以推出A是正确的。这也是快速做选择题的技巧。不计算，仅凭选项的大小，推出正确答案。参见教材P198。

4.某房地产2011年6月1日的市场价格为3800元/m2 ，现需要将其调整到2011年10月1日，已知该类房地产2011年4月1日至10月1日的市场价格指数分别为110.6、110、109.7、109.5、108.9、108.5、108.3(以2009年1月1日为100)则2011年10月1日的市场价格为(　)元/m2 。

A.3750.0　　　　

B.3751.5

C.3756.4　　　　

D.3775.3

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是市场状况调整的方法。3800×108.3/109.7=3751.5元/平方米。参见教材P193。

5.评估某宗房地产2011年7月1日的市场价值，选取的可比实例中该类房地产的成交日期为2010年10月1日，成交价格为3500元/m2 ，另知：该类房地产市场价格2010年6月1日至2011年3月1日，平均每月比上月涨1.5%，2011年3月1日至7月1日平均每月比上月上涨2%，则进行市场状况调整后可比实例的比较价格为(　)元/平方米。

A.4075.3　　　　　

B.4081.3

C.4122.5　　　　　

D.4166.4

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是市场状况调整的方法。2010年10月1日到2011年3月1日，共5个月，月平均上涨率1.5%。2011年3月1日至2011年7月1日(价值时点)，共4个月，月平均上涨2%。3500×(1+1.5%) 5 (1+2%) 4 =4081.3 元/m2参见教材P194。

6.某个可比实例2015年1月30日的价格为1200美元/m2 ，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.4%。假设人民币与美元的市场汇率2015年1月30日为1 美元=6.2088元人民币，2015年9月30日为1美元=6.2062元人民币。则可比实例在2015年9月30日比较价格为(　)元/m2 。

A.7689.12　　

B.7692.34

C.7723.11 　　

D.7719.87

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是市场状况调整的方法。1200×(1+0.4%) 8×6.2062=7689.12元/m2 。注意汇率的选取。参见教材P195。

7.某个可比实例2015年1月30日的价格为1200美元/m2 ，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨 0.4%。假设人民币与美元的市场汇率2015年1月30日为1美元=6.2088元人民币，2015年9月30日为1美元=6.2062元人民币。则可比实例在2015年9月30日比较价格为(　)元/m2 。

A.7689.12　　

B.7692.34

C.7723.11　　

D.7719.87

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是市场状况调整的方法。1200×(1+0.4%) 8×6.2088=7692.34元/m2。注意汇率的选取。参见教材P195。

8.对4个可比实例的成交价格进行修正和调整，得到的4个比较价值，分别为8000元/m2 、8500元/m2、7800元/m2和8150元/m2 ，分别赋予权重0.35、0.20、0.25和0.2。则利用简单算术平均数计算综合比较价值为(　)元/m2 。

A.8230.5　　

B.8112.5

C.8080,0 　　

D.8075.0

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是计算最终比较价值。最终比较价格为(8000+8500+7800+8150)/4=8112.5元/m2 。参见教材P204～205。

9.评估某底商店铺，其建筑面积为400平方米，已知其中家具电器等价值50万元。选取A、B、C三个可比实例，建筑面积分别为450平方米、410平方米和380平方米，总价分别为600万元、580万元和550万元，其中A、B分别包含40、30万元的家具电器，根据上述条件，利用简单算术平均法求取估价对象不含家具电器的市场价格为(　)万元。

A.487.77 　　

B.509.38　　

C.537.78　　

D.559.38

【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是计算最终比较价值。市场价格=[(600-40)×400/450+(580-30)×400/410+550×400/380]/3=537.78万元。参见教材P204～205。