2019房地产估价师《理论与方法》章节精选习题：第八章

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第八章　成本法及其运用

一、单项选择题

1、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是(　)。

A、某酒店

B、公园

C、某住宅

D、某娱乐厅

2、某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田。该项目涉及B村农业人口50户，180人。据查征收前，B村人均耕地面积为1亩。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。按照规定，A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低为(　)万元，最高为(　)万元。

A、30，60

B、30，80

C、60，100

D、80，100

3、成本法中一般不计息的项目是(　)。

A、土地取得成本

B、销售费用

C、建设成本

D、销售税费

4、某银行存款利息方式采用单利，假设某一年期存款的年利率为6%，为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于(　)。

A、6.37%

B、6.12%

C、6.02%

D、6%

5、成本法中开发利润是指该类房地产项目在正常条件下开发商所能获得的(　)利润。

A、期望

B、实际

C、平均

D、主观

6、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/㎡，正常开发成本为1500元/㎡，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/㎡，销售税费为300元/㎡，直接成本利润率为6%，则开发后地价为(　) 元/㎡。

A、1840

B、3300

C、3000

D、2840

7、某房地产的土地面积为500㎡，土地价格为2000元/㎡;建筑面积为1000㎡，成本法估算的建筑物重置价将为1800元/㎡。市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/㎡，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低(　)元/㎡。

A、300

B、200

C、700

D、1000

8、在求取建筑物的重新购建价格的具体方法中，(　)主要用于检验其他方法的测算结果。

A、单位比较法

B、分部分项法

C、工料测量法

D、指数调整法

9、某幢建筑物由于人为方面的原因发生了火灾，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于(　)。

A、经济折旧

B、功能折旧

C、物质折旧

D、设备折旧

10、某经过年数为25年的零售中心，其内部进行了重新装修，而且该建筑物的维修养护较好，那么该建筑物的有效年龄(　)。

A、等于25年

B、小于25年

C、大于25年

D、可能等于也可能大于25年

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11、假设建筑物重置价格为500万元，有效年龄为10年，目前剩余经济寿命为30年，残值率为10%，此时建筑物按直线法的每年折旧额是(　)万元。

A、12.9

B、14.3

C、11.3

D、15

12、某建筑物的有效年龄为10年，预计可能再使用30年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为(　)。

A、68%

B、74%

C、76%

D、82%

13、某8年前建成交付使用的建筑物，在此期间该建筑物的维修养护情况正常，估价人员实地观测判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零。用直线法计算该建筑物的成新率为(　)。

A、21%

B、27%

C、79%

D、85%

14、成新折扣法习惯于根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损状况等，判定出建筑物的 (　)。

A、成新率

B、年折旧率

C、残值率

D、回收率

15、某建筑物的建筑面积为2000㎡，占地面积为3000㎡，现在重新获得该土地的价格为800元/㎡，建筑物重置价格为900元/㎡，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/㎡。则该建筑物的成新率为(　)。

A、44%

B、50%

C、67%

D、86%

16、某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经济年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元;装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效年龄为4年;设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效年龄为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为(　)万元。

A、400

B、628

C、656

D、700

17、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率过大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为9%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为(　)万元。

A、1838.00

B、1843.55

C、1845.87

D、1850.00

18、某建筑物建成于1997年10月1日，在该建筑物建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，土地使用权出让合同未约定不可续期。建筑物的经济寿命为60年，有效年龄为10年，如果要求取建筑物在2012年10月的现值，则建筑物的剩余经济寿命应为(　)年。

A、40

B、45

C、50

D、60

19、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。则该商业房地产的折旧年限是(　)年。

A、37

B、40

C、60

D、63

20、某幢旧办公楼，在其建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，土地使用权出让合同约定不可续期。建筑物经济寿命为60年，该建筑物的折旧年限应为(　)年。

A、45

B、50

C、55

D、60

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二、多项选择题

1、成本法主要适用于评估(　)的房地产。

A、新开发的

B、危险房

C、正在开发建设

D、计划开发建设

E、针对特定使用者的特殊需要

2、价格等于“成本加平均利润”是在较长时期内平均来看的，并且需要具备(　)的条件。

A、自由竞争

B、房地产开发成本大于平均利润

C、房地产开发成本小于平均利润

D、房地产开发成本等于平均利润

E、该种商品本身可以大量重复生产

3、征收国有土地上房屋的土地取得成本包括(　)等。

A、场地平整费

B、城市基础设施建设费

C、渣土清运费

D、青苗补偿费

E、地上物拆除费

4、在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括(　)。

A、土地取得成本

B、建设成本

C、管理费用

D、销售费用

E、投资利息

5、投资利润率的计算基数包括(　)。

A、土地取得成本

B、建设成本

C、投资利息

D、销售费用

E、管理费用

6、关于重新购建价格的说法，正确的有(　)。

A、重新购建价格是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出

B、重新购建价格相当于账面价值

C、重新购建价格是客观的重新购建价格

D、建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格

E、土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格

7、引起建筑物物质折旧的因素包括(　)。

A、地震

B、电梯数量不够

C、酸雨

D、单行道

E、门窗的自然破损

8、导致建筑物功能折旧的原因可能是(　)等。

A、功能缺乏折旧

B、功能落后折旧

C、功能过剩折旧

D、城市规划改变

E、市场供给的过量或需求不足

9、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有(　)等。

A、意外破坏的损毁

B、市场供给的过量

C、建筑设计的缺陷

D、人们消费观念的改变

E、周围环境条件恶化

10、完好房的成新度可以是(　)。

A、六成

B、七成

C、八成

D、九成

E、十成

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四、简答题

1、某建筑物的建筑面积为500m2，重置价格为3600元/m2，经济寿命为50年，有效年龄为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元;装饰装修得重置价格为600元/m2，平均寿命为5年，年龄为3年;设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，年龄为10年。残值率假设均为零。请计算该建筑物的物质折旧额。

2、某幢写字楼，土地面积4000㎡，总建筑面积为9000㎡，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1目～2035年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为2000元/㎡，建筑物重置成本(不含空调)为1300元/㎡，建筑物自然寿命为60年，有效年龄为10年。其他的相关资料如下：

(1)门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效年龄为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格(不含安装费)为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。

(2)该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。

(3)由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。

(4)该类写字楼的报酬率为10%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。

(5)假设除空调以外，残值率均为零。

试求该写字楼于2005年10月1日的折旧总额和现值。

答案部分见下一页

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一、单项选择题

1、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是成本法适用的估价对象。如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产，特别适用成本法估价。参见教材P271。

【该题针对“成本法适用的估价对象”知识点进行考核】

2、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是土地取得成本。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6～10倍。A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低=1000元/亩×100亩×6=60万元。A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最高=1000元/亩×100亩×10=100万元。参见教材P274。

【该题针对“土地取得成本”知识点进行考核】

3、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是投资利息。销售税费一般不计算利息。参见教材P278。

【该题针对“投资利息”知识点进行考核】

4、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是投资利息。计算公式：i1=[(1+i2)n—1]÷n=[(1+6%)3-1]÷3=6.37%。参见教材P280。

【该题针对“投资利息”知识点进行考核】

5、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是开发利润。开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下房地产开发企业所能获得的平均利润。参见教材P282。

【该题针对“开发利润”知识点进行考核】

6、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是适用于新开发建设的房地产的基本公式。开发完成后的地价=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息 +销售税费+开发利润=(1000+1500)×(1+6%+5%+5%)+100+300=3300(元/㎡)。参见教材P284。

【该题针对“适用于新开发建设的房地产的基本公式”知识点进行考核】

7、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是重新购建价格的求取思路。该类房地产的重置价格=1800×1000=180(万元)，该类房地产建筑物的实际价值=2500×1000-2000×500=150(万元)，该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低(180-150)×10000÷1000=300(元/㎡)。参见教材P288。

【该题针对“重新购建价格的求取思路”知识点进行考核】

8、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是建筑物重新购建价格的求取方法。指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果。参见教材P294。

【该题针对“建筑物重新购建价格的求取方法”知识点进行考核】

9、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。物质折旧也称为物质损耗、有形损耗，是指因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损。参见教材P295。

【该题针对“建筑物折旧的含义和原因”知识点进行考核】

10、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是建筑物折旧的求取方法。当建筑物的施工、使用、维护比正常的施工、使用、维护好或者经过更新改造的，其有效年龄小于实际年龄。参见教材P297。

【该题针对“建筑物折旧的求取方法”知识点进行考核】

11、

【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是建筑物折旧的求取方法。D=C(1-R)/N=500×(1-10%)/40=11.3(万元)。参见教材P299。

【该题针对“建筑物折旧的求取方法”知识点进行考核】

12、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是建筑物折旧的求取方法。q=[1-(1-R)t/(t+n)]×100%=[1-(1-4%)×10/(10+30)]×100%=76%。参见教材P301。

【该题针对“建筑物折旧的求取方法”知识点进行考核】

13、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是建筑物折旧的求取方法。当R=0时，该建筑物的成新率q=n/(t+n)=30/(8+30)=78.9%。参见教材P301。

【该题针对“建筑物折旧的求取方法”知识点进行考核】

14、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是建筑物折旧的求取方法。成新折扣法习惯于根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损状况等，判定出建筑物的成新率。参见教材P301。

【该题针对“建筑物折旧的求取方法”知识点进行考核】

15、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是建筑物折旧的求取方法。建筑物的成新率q=建筑物现值(V)/建筑物的重置价格(C)=(1800×2000-800×3000)/(900×2000)=67%。参见教材P301。

【该题针对“建筑物折旧的求取方法”知识点进行考核】

16、【正确答案】 B

【答案解析本题考查的是建筑物折旧的求取方法。该幢写字楼的物质折旧额=10+200×4÷5+250×9÷15+(2000-10-200-250)×10÷50=628(万元)。参见教材P305。

【该题针对“建筑物折旧的求取方法”知识点进行考核】

17、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是建筑物折旧的求取方法。2000-150-0.8÷9%×[1-1÷(1+12%)15]=1843.55(万元)。参见教材P309。

【该题针对“建筑物折旧的求取方法”知识点进行考核】

18、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。在估价时点建筑物的剩余经济寿命为60-10=50(年)。参见教材P311。

【该题针对“求取建筑物折旧应注意的问题”知识点进行考核】

19、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。对于在土地使用权出让合同中已约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后计算建筑物折旧。60+3-40=23(年)，60-23=37(年)。参见教材P311。

【该题针对“求取建筑物折旧应注意的问题”知识点进行考核】

20、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。对于在土地使用权出让合同中已约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后计算建筑物折旧。60-5-50=5(年)，60-5=55(年)。参见教材P311。

【该题针对“求取建筑物折旧应注意的问题”知识点进行考核】

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二、多项选择题

1、【正确答案】ACDE

【答案解析】本题考查的是成本法适用的估价对象。新近开发完成的房地产、可以假设重新开发的现有房地产、正在开发的房地产，都可以采用成本法估价。有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产，以及单独的建筑物或者其装饰装修部分，通常也是采用成本法估价。参见教材P271。

【该题针对“成本法适用的估价对象”知识点进行考核】

2、【正确答案】 AE

【答案解析】本题考查的是成本法估价需要具备的条件。价格等于“成本加平均利润”是在较长时期内平均来看的，并且需要具备两个条件：一是自由竞争，二是该种商品本身可以大量重复生产。参见教材P272。

【该题针对“成本法估价需要具备的条件”知识点进行考核】

3、【正确答案】 ABCE

【答案解析】本题考查的是土地取得成本。征收国有土地上房屋的土地取得成本一般包括房屋征收补偿费用、相关费用、地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费以及城市基础设施建设费、建设用地使用权出让金等。参见教材P276。

【该题针对“土地取得成本”知识点进行考核】

4、【正确答案】 AB

【答案解析】本题考查的是开发利润。直接成本利润率的计算基数=土地取得成本+建设成本。参见教材P282。

【该题针对“开发利润”知识点进行考核】

5、【正确答案】 ABDE

【答案解析】本题考查的是开发利润。投资利润率的计算基数包括土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用。参见教材P282。

【该题针对“开发利润”知识点进行考核】

6、【正确答案】 CD

【答案解析】本题考查的是重新购建价格的内涵。选项A错在实际两个字，应该是必要的。选项B账面价值是基于历史成本的余值。选项E土地重新购建价格，应该按照该地块在估价时点的剩余年限确定价值确定其土地使用权价格。参见教材P287。

【该题针对“重新购建价格的内涵”知识点进行考核】

7、【正确答案】 ACE

【答案解析】本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。选项B是功能缺乏折旧，选项D是外部折旧，规划限制导致的。参见教材P295。

【该题针对“建筑物折旧的含义和原因”知识点进行考核】

8、【正确答案】 ABC

【答案解析】本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。功能折旧可分为：功能缺乏折旧;功能落后折旧;功能过剩折旧。参见教材P296。

【该题针对“建筑物折旧的含义和原因”知识点进行考核】

9、【正确答案】 CD

【答案解析】本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。“意外破坏的损毁”是造成建筑物物质折旧的原因，“市场供给的过量”和“周围环境条件恶化”是造成建筑物经济折旧的原因。参见教材P296。

【该题针对“建筑物折旧的含义和原因”知识点进行考核】

10、【正确答案】 CDE

【答案解析】本题考查的是房屋完损等级评定的有关规定。严重损坏房及危险房是三成以下，一般损坏房是五、四成，基本完好房是七成和六成，完好房是十、九、八成。参见教材P313。

【该题针对“房屋完损等级评定的有关规定”知识点进行考核】

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四、简答题

1、【正确答案】该建筑物的物质折旧额计算如下：

门窗等损坏的修复费用=2(万元)

装饰装修的折旧额=【600×500×3/5】/10000=18(万元)

设备的折旧额=60×1/15 ×10=40(万元)

长寿命项目的折旧额=【(3600×500-20000-600×500-600000)× 10/50】/10000=17.6(万元)

该建筑物的物质折旧额=2+18+40+17.6=77.6(万元)

【答案解析】

【该题针对“建筑物折旧的求取方法”知识点进行考核】

2、【正确答案】

(1)土地价格=0.4×2000×[1-1/(1+8%)30)]/[1-1/(1+8%)40]=800×0.9006/0.9540=755.26万元

(2)建筑物物质折旧额计算：

1)门窗等损坏的修复费用=3万元;

2)装修的折旧费=82.5×1/5×4=66万元;

3)其他设备的折旧费=250×1/15×9=150万元。

4)长寿命项目的折旧费=(1300×0.9-3-82.5-250)×1/40×10=208.63万元

(3)建筑物功能折旧额计算：

1)功能过剩所引起的折旧=800×12/10%×[1-1/(1+10%)30]=9.05万元

2)空调功能落后引起的折旧=130-80+10-30+8=38万元

(4)建筑物经济折旧额=7/10%×[1-1/(1+10%)30]=65.99万元

(5)建筑物折旧总额=3+66+150+208.63+9.05+38+65.99=540.67万元

(6)写字楼估价结果=755.26+1300×0.9-540.67=1384.59万元

【答案解析】

【该题针对“建筑物折旧的求取方法”知识点进行考核】

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