2019房地产估价师《理论与方法》教材讲义：第四章第六节

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第四章 房地产价格影响因素

第六节 社会因素

一、政治安定状况

一般地说，政治不安定则意味着社会可能动荡，这会影响人们投资、置业的信心，从而会造成房地产价格低落。

二、社会治安状况

房地产所处的地区如果经常发生犯罪案件，则意味着人们的生命财产缺乏保障，因此会造成该地区房地产价格低落。

三、城市化(熟悉)——容易想当然和经济因素混淆

城市化，是指人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的历史过程，表现为人口由乡村向城镇转移以及城市不断发展和完善等。城市化是18世纪产业革命以后社会经济发展的世界性现象，世界各国先后开始从以农业为主的乡村社会，转向以工业和服务业为主的现代城市社会。

通常采用一国或一地区行政区域内城镇人口占总人口比重这个指标来测度城市化水平。该指标又称为城市化率或城镇化率。一般地说，城市化意味着城镇人口不断增长，从而对城镇房地产的需求不断增加，进而会带动城镇房地产价格上涨。

【例题】在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于(　)。

A.社会因素

B.环境因素

C.人口因素

D.行政因素

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是城市化。城市化属于社会因素。参见教材P147。

四、房地产投机(了解)——容易想当然地和经济因素混淆

房地产投机是指不是为了使用或出租，而是为了再出售(或再购买)而暂时购买(或出售)房地产，利用房地产价格的涨落变化，以期从价差中获利的行为。即为卖而买。

投机是建立在对未来房地产价格预期的基础上。预期价格上涨，则会买入。

房地产投机对房地产的影响有多重性：①引起房地产价格上涨;②引起房地产价格下跌;③起着稳定房地产价格的作用。

消极影响：造成市场剧烈波动

在房地产节节上升期，投机者的抢购会造成一种虚假需求，推动价格进一步上涨。

在价格下跌期，投机者的大量抛售，会使价格进一步下跌。

当投机者判断失误，或被过度的热烈(乐观)或恐慌(悲观)的气氛或心理所驱使时，可能造成价格的剧烈波动。

积极影响：平抑稳定。当房地产需求较小时，投机者购置房地产，造成房地产需求增加。而在房地产价格上涨到一定程度时，投机者抛售房地产，增加房地产供给，从而平抑房地产价格。

注意：城市化和房地产投机容易误解为经济因素。城市化，是生产生活方式的转变，是社会发展的必然趋势;房地产投机是社会一致性预期的结果。

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