2019房地产估价师《理论与方法》专项练习：现金流量与资金时间价值(2)

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现金流量与资金时间价值

一、判断题

1、如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计息周期的期初发生的。(　)

对

错

2、房地产投资信托基金常采用“开发-持有出租-出售”的模式。(　)

对

错

3、资金一旦用于投资就不能用于即期消费，所以，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的不必要补偿。(　)

对

错

4、马克思的利率决定理论认为，平均利率是一个纯理论的概念。(　)

对

错

5、复利计息有间断复利和连续复利之分，在实际使用中都采用较为简便的连续复利计息方式计算。(　)

对

错

6、如果名义利率相同，计息周期不同，则未来某个时点上两笔等额资金的现值也是相等。(　)

对

错

7、实际利率是指一年内多次计息时给出的年利率，它等于计息周期利率与一年内计息周期数的乘积。(　)

对

错

8、名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越小。(　)

对

错

9、在计息周期不变时，名义利率越大，实际利率就越小。(　)

对

错

10、某贷款年利率为5%，按季度计息，则该贷款的实际利率为5.09%。(　)

对

错

11、资金等效值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。(　)

对

错

12、年值是指连续出现在各计息周期期末的等额支付金额。(　)

对

错

13、等额序列支付现值系数与等额序列支付储存基金系数的乘积为1。(　)

对

错

14、商品住宅的价格不下跌，不一定不发生次贷危机。(　)

对

错

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二、计算题

1、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为100万元的住宅，首付款为房价的50%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为12%，问：

(1)抵押贷款额、月贷款利率与月还款额各为多少?

(2)如果该家庭30%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，则该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅?

(3)如果该家庭在按月等额还款5年后，于第6年年初一次提前偿还剩余贷款本息，则还款额为多少?

2、王某拟购买一套面积为120㎡、单价为7800元/㎡的住房，首付款为30%，其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为多少万元?

3、王某购买一套商品住宅，成交价格为50万元，首期付款为房价的30%，余款向银行抵押贷款。该贷款的贷款期限为10年，贷款年利率为6%，采用按月等额还款方式偿还。若第5年末王某决定提前偿还全部贷款余额，此时的贷款余额为多少元?

4、梁某投资者以8000万元购入一写字楼物业20年的使用权用于出租经营，已知该投资者的目标收益率为27%，预计未来20年内的年租金上涨率为10%，问该写字楼于第八年的净租金收入为多少时，方能满足投资者收益目标的要求?

5、某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入7000元，最多能以月总收入的25%支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为6%，最长贷款期限20年。最低首付款为房价的30%，若采用按月等额偿还方式，问：

(1)该家庭能购买此房的最高总价是多少?

(2)若第5年末银行贷款利率上调为9%，为保持原月偿还额不变。则该家庭需在第6年初一次性提前偿还贷款多少元?

(3)如果不提前偿还贷款，则需将贷款期限延长多少年?

参考答案见下一页

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一、判断题

1、【正确答案】错

【答案解析】本题考查的是现金流量图。如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计息周期的期末发生，称为期末惯例法。参见教材P147。

2、【正确答案】错

【答案解析】本题考查的是房地产投资活动共的现金流量。房地产投资信托基金常采用“购买-持有出租-出售”的模式。参见教材P149。

3、【正确答案】错

【答案解析】本题考查的是资金时间价值的概念。资金一旦用于投资就不能用于即期消费，所以，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的必要补偿。参见教材P151。

4、【正确答案】对

【答案解析】本题考查的是利息与利率。平均利率是一个纯理论的概念。在现实生活中，人们面对的是市场利率而非平均利率。参见教材P154。

5、【正确答案】错

【答案解析】本题考查的是单利计息与复利计息。从理论上讲，资金在不停地运动，每时每刻都在通过生产和流通领域增值，因而应该采用连续复利计息，但是在实际使用中都采用较为简便的间断复利计息方式计算。参见教材P156。

6、【正确答案】错

【答案解析】本题考查的是名义利率与实际利率。现值计算，如果名义利率相同，计息周期不同，则未来某个时点上两笔等额资金的现值不一定相等。参见教材P156～157。

7、【正确答案】错

【答案解析】本题考查的是名义利率与实际利率。名义利率是指一年内多次计息时给出的年利率，它等于计息周期利率与一年内计息周期数的乘积。参见教材P156。

8、【正确答案】错

【答案解析】本题考查的是名义利率与实际利率。名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大。参见教材P157。

9、【正确答案】错

【答案解析】本题考查的是名义利率与实际利率。运用公式i=(1+r/m)m-1，在m不变时，名义利率r越大，实际利率i就越大。参见教材P157。

10、【正确答案】对

【答案解析】本题考查的是名义利率与实际利率。实际利率=(1+名义利率/计息周期数)计息周期数-1=(1+5%/4)4-1=5.09%。参见教材P157。

11、【正确答案】对

【答案解析】本题考查的是资金等效值的概念。资金等效值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。参见教材P157。

12、【正确答案】对

【答案解析】本题考查的是复利计算。年值是指连续出现在各计息周期期末的等额支付金额。参见教材P158。

13、【正确答案】错

【答案解析】本题考查的是复利计算。等额序列支付现值系数与等额序列支付资金回收系数互为倒数，两者之积为1。参见教材P159。

14、【正确答案】对

【答案解析】本题考查的是复利系数的应用。次贷危机的原因相当复杂，并不单单是一个住房价格下跌的因素。参见教材P168。

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二、计算题

1、【正确答案】(1)抵押贷款额P=100×50%=50万元;

月贷款利率i=12%/12=1%;

月还款额为：A= P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]= 50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=5505.43元;

(2)该家庭欲购买上述住宅，其月收入须为：5505.43/30%=18351.43元

(3)该家庭在第6年年初一次提前偿还剩余贷款余额时，所需偿还金额为

Pn=A[((1+i)n-m-1)/[i(1+i)n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，

代入数据，得到Pn=5505.43×[((1+1%)240-60-1)/[1%(1+1%)240-60]=458721.59元。

2、【正确答案】 第一步：计算出贷款总额

P=120×7800×(1-30%)=65.52(万元)

第二步：计算出商业贷款的总额

P1=65.52-20=45.52(万元)

第三步：计算出商业贷款的月还款额A1。

3、【正确答案】 贷款余额=第6年至第10年的年值，折现到第5年年末时的现值。

4、【正确答案】 (1)已知P=8000万元，n=20年，i=27%，S=10%，t=8;

(2)由A1=P×(i-s)/(1-[(1+s)/(1+i)]n)可得：

A1=8000×(27%-10%)/{1-[(1+10%)/(1+27%)]20)=1441.4(万元);

(3)利用公式At=A1(1+s)t-1，可得A8=1441.4×(1+10%)8-1=2808.9(万元)

该写字楼第八年的净租金收入达到2808.9万元以上时，方能满足投资者收益目标的要求。

5、【正确答案】 (1)月还款额=7000×25%=1750元，月利率=6%/12=0.5%;

购买住房最高额=最高贷款额/70%

=(1750/0.5%)×[1-1/(1+0.5%)12×20]/70%=34.9(万元)(套用“等额序列支付的现值计算公式”)

(2)月利率=9%/12=0.75%，套用“等额序列支付的现值计算公式”

按6%利率计算第6年年初还剩的货款总额=1750/0.5%×[1-1/(1+0.5%)180]=207381.15

按9%利率计算月还款1750元相当的货款总额=1750/0.75%×[1-1/(1+0.75%)180]=172538.47

则为保持原月偿还额不变，第6年年初需要一次性还款额=207381.15-172538.47=34842.68(元)

(3)若不提前偿还贷款，设需要偿还的年限为n

207381.15=(1750/0.75%)×[1-1/(1+0.75%)12n]

则n=24.5年

延长期=24.5-15=9.5(年)

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