2019房地产估价师《制度与政策》教材讲义:第八章第二节
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(三)房地产估价机构合并、分设
房地产估价机构合并,合并后存续或者新设立的房地产估价机构可以承继合并前各方中较高的资质等级,但应当符合相应的资质等级条件。房地产估价机构分立的,只能由分立后的一方房地产估价机构承继原房地产估价机构资质,但应当符合原房地产估价机构资质等级条件。承继原房地产估价机构资质的一方由各方协商确定,其他各方按照新设立的中介服务机构申请房地产估价机构资质。
【2012年真题】房地产估价机构分立的,分立后的各方都可以保持原房地产估价机构的资质等级。( )
『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是房地产估价机构监管。房地产估价机构分立的,只能由分立后的一方承继原来的资质,但应符合原资质的条件,其他各方按照新设立的机构申请资质。参见教材P159。
(四)房地产估价机构业务监管
1.业务承揽
房地产估价机构及执行房地产估价业务的估价人员与委托人或者估价业务相对人有利害关系的,应当回避。房地产估价业务由房地产估价机构统一接受委托,统一收取费用。分支机构应当以设立该分支机构的房地产估价机构名义承揽估价业务。
承揽房地产估价业务时,房地产估价机构应当与委托人签订书面估价委托合同,内容包括:委托人的名称或者姓名和住所、估价机构的名称和住所、估价对象、估价目的、估价时点、委托人的协助义务、估价服务费及其支付方式、估价报告交付的日期和方式、违约责任、解决争议的方法。房地产估价师不得以个人名义承揽估价业务。
2.异地执业
房地估价机构在其工商注册所在地行政区域外从事房地产估价业务的,完成估价业务后,房地产估价机构应向业务发生地县级以上地方人民政府建设(房地产)行政主管部门留存房地产估价报告备查。
3.业务转让
经委托人书面同意,房地产估价机构可以与其他房地产估价机构合作完成估价业务,以合作双方的名义共同出具估价报告。
【例题】甲房地产估价机构与乙房地产估价机构合作完成估价业务,并以合作双方的名义共同出具估价报告的前提是( )。
A.经市(县)人民政府批准
B.经委托人书面同意
C.经房地产行政主管部门批准
D.经省(自治区、直辖市)人民政府批准
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是房地产估价机构监管。《房地产估价机构管理办法》第二十八条第二款规定,经委托人书面同意,房地产估价机构可以与其他房地产估价机构合作完成估价业务,以合作双方的名义共同出具估价报告。参见教材P160。
【2013年真题】房地产估价机构合作完成估价业务的,应以合作的名义共同出具估价报告。( )
『正确答案』√
『答案解析』本题考查的是房地产估价机构监管。经委托人书面同意,房地产估价机构可以与其他房地产估价机构合作完成估价业务,以合作双方的名义共同出具估价报告。参见教材P160。
4.估价所需资料获取
委托人及相关当事人应当协助房地产估价机构进行实地查勘,如实向房地产估价机构提供估价所必需的资料,并对其所提供资料的真实性负责。除法律、法规另有规定外,未经委托人书面同意,房地产估价机构不得对外提供估价过程中获知的当事人的商业秘密和业务资料。因估价需要,房地产估价机构和注册房地产估价师可以向房地产行政主管部门查询房地产交易、登记信息。除涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的内容除外,房地产行政主管部门应当提供查询服务。
5.报告出具
房地产估价报告由房地产估价机构出具,加盖房地产估价机构公章,并有至少2名专职注册房地产估价师签字。分支机构以设立该分支机构的房地产估价机构的名义出具估价报告,有至少2名专职注册房地产估价师签字并加盖该房地产估价机构公章。
6.估价档案保管
房地产估价报告及相关资料的保管期限自估价报告出具之日起不得少于10年。保管期限届满而估价服务的行为尚未结束的,应当保管到估价服务的行为结束为止。房地产估价机构破产、解散时,其房地产估价报告及相关资料应当移交当地建设(房地产)行政主管部门或其指定的机构。
【2011年真题】房地产估价报告及相关资料的保管期限自估价报告出具之日起不得少于( )年。
A.5 B.8
C.10 D.15
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是房地产估价机构监管。房地产估价报告及相关资料的保管期限自估价报告出具之日起不得少于10年。参见教材P160。
(五)行政监督与处罚
县级以上人民政府房地产行政主管部门应当依照有关法律、法规和《房地产估价机构管理办法》的规定,对房地产估价机构和分支机构的设立、估价业务及执行房地产估价规范和标准的情况实施监督检查,对违反有关法律、法规和《房地产估价机构管理办法》的,实施行政处罚。对取得房地产估价机构资质后,不再符合相应资质条件的,资质许可机关根据利害关系人请求或者依据职权,可以责令其限期改正;逾期不改的,可以撤回其资质。
1.监督管辖
房地产估价机构违法从事房地产估价活动的,由违法行为发生地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门依法查处,并将违法事实、处理结果及处理建议及时报告该估价机构资质的许可机关。
2.监督措施
县级以上人民政府房地产行政主管部门履行监督检查职责时,应当有两名以上监督检查人员参加,出示执法证件。县级以上人民政府房地产行政主管部门有权要求被检查单位提供房地产估价机构资质证书、房地产估价师注册证书,有关房地产估价业务的文档,有关估价质量管理、估价档案管理、财务管理等企业内部管理制度的文件;有权查阅房地产估价报告以及估价委托合同、实地查勘记录等估价相关资料;有权纠正违反有关法律、法规和本办法及房地产估价规范和标准的行为。
3.行政处罚
申请人隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请房地产估价机构资质的,资质许可机关不予受理或者不予行政许可,并给予警告,申请人在1年内不得再次申请房地产估价机构资质。以欺骗、贿赂等不正当手段取得房地产估价机构资质的,由资质许可机关给予警告,并处1万元以上3万元以下的罚款,申请人3年内不得再次申请房地产估价机构资质。不及时办理资质证书变更手续的,由资质许可机关责令限期办理;逾期不办理的,可处1万元以下的罚款。
县级以上人民政府房地产行政主管部门对下列具体行为实施行政处罚:
(1)未取得房地产估价机构资质从事房地产估价活动或者超越资质等级承揽估价业务的,出具的估价报告无效,给予警告,责令限期改正,并处1万元以上3万元以下的罚款;造成当事人损失的,依法承担赔偿责任。
(2)擅自设立分支机构的,给予警告,责令限期改正,并可处1万元以上2万元以下的罚款。
【例题】对房地产估价机构擅自设立分支机构的,房地产行政主管部门可给予( )等处罚。
A.罚款 B.吊销估价资质证书
C.吊销营业执照 D.没收违法所得
『正确答案』A
『答案解析』本题考查的是房地产估价机构监管。《房地产估价机构管理办法》规定,擅自设立分支机构的,给予警告,责令限期改正,并可处1万元以上2万元以下的罚款。参见教材P161。
(3)违规承揽业务、转让估价业务、出具估价报告的,给予警告,责令限期改正;逾期未改正的,可处5千元以上2万元以下的罚款;给当事人造成损失的,依法承担赔偿责任。
(4)应当回避未回避的,给予警告,责令限期改正,并可处1万元以下的罚款;给当事人造成损失的,依法承担赔偿责任。
(5)有《房地产估价机构管理办法》禁止行为的,给予警告,责令限期改正,并处1万元以上3万元以下的罚款;给当事人造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
(6)擅自对外提供估价过程中获知的当事人的商业秘密和业务资料,给当事人造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
资质许可机关有下列情形之一的,由其上级行政主管部门或者监察机关责令改正,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
1)对不符合法定条件的申请人准予房地产估价机构资质许可或者超越职权作出准予房地产估价机构资质许可决定的;
2)对符合法定条件的申请人不予房地产估价机构资质许可或者不在法定期限内作出准予房地产估价机构资质许可决定的;
3)利用职务上的便利,收受他人财物或者其他利益的;
4)不履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处的。
房地产行政主管部门拒绝按照《房地产估价机构管理办法》提供房地产交易、登记信息查询服务的,由其上级房地产行政主管部门责令改正。
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