2019房地产估价师《案例分析》精选试题(三)

一、某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1500㎡，占地2900㎡，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/㎡，商品住宅销售均价为1.2万元/㎡。

据此，估价师拟定了以下两种估价思路：

1.以商品住宅销售均价为基础估价;

2.以商业用途土地价格为基础估价。

【问题】

1.上述两种估价思路中哪种较合适?并说明理由。

2.针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。

【正确答案】

1.本题考查的是房地产估价报告的写作。

若转让后允许改变用途，则以商业用途价格为基础估价较合适，或若转让后不允许改变用途，则以住宅销售均价为基础估价较合适。(2分)

理由：

估价对象处于繁华商业区，根据最高使用原则应以商业用途价格为基础估价。

或估价对象证载用途为住宅，根据合法原则，应以住宅销售均价为基础估价。(4分)

参见教材P16。

2.本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。

估价技术路线：①选择估价方法，②方法运用中的具体处理，③确定估价结果。

参见教材P86。

二、某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价机构评估该宗土地的公开市场价值，供其确定投标价格时参考。作为房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况(包括位置、四至、用途、面积、容积率等)和地块所在区域基本情况(包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等)之后，还需做哪些专业工作?

【正确答案】

本题考查的是房地产转让估价的常用方法。

1.选用假设开发法和市场法进行估价;

2.了解类似土地近期公开招标地块的若干成交实例的价格、房地产状况;

3.了解类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租售成本;

4.分析确定土地的最佳开发方案;

5.了解房地产开发成本开发完成后的市场经营模式，(租或售)，运用市场法和收益法预测建成后房地产总价值，调查了解类似房地产的开发成本费用等，如前期费用、建安工程费用、专业费等，测算土地价格;

6.选取可比实例进行因素比较修正，确定土地比准价格;

7.综合两种方法的结果，确定最终估价结果;

8.根据《房地产估价规范》的要求，撰写并出具估价报告。

参见教材P196。

三、某公司于5年前在公开市场上以2000万元购得一宗出让性质的办公用地，投入1000万元建成办公用房一幢。目前，该办公用房的市场价值为4000万元，若5年来房屋建安工程造价水平基本稳定，则有观点认为该宗土地的重新取得价格上涨了1000万元。请问上述观点是否正确?为什么?

【正确答案】

本题考查的是影响商务办公房地产价格的因素。

1.上述观点是错误的。(1分)

2.房地产价值不是土地价值和建房投入简单的相加。(3分)

3.应考虑房地产拥有者自己对房地产进行投资改良、通货膨胀因素。[《理论》教材65页] (3分)

4.虽然造价稳定，但管理费用、财务费用，税费水平可能有变化。(3分)

参见教材P123。

某房地产估价机构接受委托，评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同，成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这样做的理由。

【正确答案】

本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。

1.(1)估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同;

(2)收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分;

(3)净利润已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用(含利息收益)及所得税等，包含了正常的商业利润等;

2.收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命，还要考虑土地使用年限(或者土地使用终止年短于建筑物寿命终止年);

3.估价采用的成本应为估价时点的社会平均(客观)成本(或者：实际成本不一定是社会平均(客观)成本)。

参见教材P107。

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