2019年房地产估价师理论与方法备考习题(3)

判断题

1.房地产价格由房地产的有用性、稀缺性和有效需求三者结合而产生。(　)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是房地产价格的形成条件。房地产与其他经济物品一样，之所以有价格，是因为它们有用、稀缺，并且人们对它们有需求，即同时具有有用性、稀缺性和有效需求。参见教材 P82。

2.当某商品价格上升时，其需求数量必然下降。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是房地产需求。这是一般商品的需求规律，但是存在需求规律的例外，如炫耀性商品和吉芬商品。题干中有“必然”字样。参见教材 P86。

3.一种房地产商品价格上升，导致另一种房地产商品需求增加，则这两种房地产商品是互补品。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是房地产需求。这两种房地产商品是替代品。Px 上升，则 Qx 下降，Qy 增加，则说明因为商品 X 更昂贵，所以消费者用相对便宜的商品 Y 替代了商品 X。二者不是互补品的关系，而是替代品。这个要学会自己分析，推导。参见教材 P86。

4.比较价值趋向于成交价格，收益价值趋向于最低卖价，成本价值趋向于最高买价。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。从某种意义上讲，比较价值趋向于成交价格，收益价值趋向于最高买价，成本价值趋向于最低卖价。从另一方面来看，比较价值趋向于市场价值，收益价值趋向于理论价值。参见教材 P96。

5.对于房地产开发用地而言，从某个特定投资者角度评估出的投资价值，一般大于市场价值。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。市场价值源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的价值，在某一具体时点，市场价值是唯一的;投资价值是基于特定投资者的主观、个人判断形成的价值，投资价值因人而异。投资价值可能大于等于市场价值，只有投资价值大于市场价值，投资者才会投资。投资价值也可能小于市场价值，这时投资者就会放弃投资。参见教材 P98。

6.房地产作价入股估价应当采用谨慎价值标准。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。房地产作价入股要体现出对合作各方的公平性，应该采用市场价值标准。谨慎价值标准仅只在抵押贷款的情况下才存在。参见教材 P97。

7.评估市场价值时，采用的收益率为与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率，而评估投资价值时，采用的收益率为某特定投资者所要求的最低收益率。(　)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。评估市场价值时采用的应视与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率，而评估投资价值时所采用的应是某个特定的投资者所要求的最低收益率。参见教材 P98。

8.房地产的现状价值一般都小于房地产的市场价值。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。当现状使用就是最高最佳使用时，现状价值等于市场价值。当现状使用不是最高最佳使用时，现状价值小于市场价值。这个说法缺少了前提。参见教材 P99。

9.除独立、客观、公正原则外，评估房地产的现状价值时，还应遵循合法原则、价值时点原则、替代原则和最高最佳利用原则。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。现状价值可以不遵循最高最佳利用原则。也不必必须遵守合法原则。参见教材 P99。

10.房地产的残余价值一般低于房地产的市场价值。(　)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。残余价值是在非继续利用前提下的价值，一般是低于市场价值的。征收估价是个特例，尽管也是非继续利用，但是为了保护被征收人的合法权益，征收估价要按照市场价值评估。参见教材 P100。

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