2019年房地产估价师理论与方法备考习题(10)

单选题

1.房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在(　)的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。

A.委托人

B.估价报告预期使用者

C.管理部门

D.中立

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是独立、客观、公正原则。独立、客观、公正原则要求站在中立的立场上。参见教材 P154。

2.要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的估价原则是(　)。

A.最高最佳利用原则

B.价值时点原则

C.合法原则

D.谨慎原则

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是价值时点原则。价值时点原则要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。参见教材 P161。

3.以房地产抵押贷款为目的的估价，其价值时点原则上为(　)。

A.签订估价委托合同之日

B.发放抵押贷款之日

C.估价对象实地查勘之日

D.未来处置抵押房地产之日

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是价值时点原则。实务中，一般都是以实地查勘日作为价值时点的。参见教材 P161。

4.某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全焚毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，价值时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为(　)。

A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在

C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在

D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是价值时点原则。房屋已经焚毁，所以需要评估房屋过去未焚毁时的状态下，在目前市场状态下的价值(损失额，也是理赔金额)。参见教材 P162。

5.下列估价中，价值时点为现在、估价对象为过去状况的是(　)。

A.因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价B.因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估

C.因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价

D.因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是价值时点原则。选项 A 价值时点和估价对象都是过去;选项 B 价值时点为现在，估价对象为过去;选项 C 价值时点和估价对象都是现在;选项 D 价值时点是现在，但是估价对象为期房，为未来的状况。参见教材 P162。

6.预测性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是(　)。

A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在

B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在

C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

D.估价对象状况为将来，房地产市场状况为将来

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是价值时点原则。预测性房地产估价，估计对象状况及房地产市场状况均为价值时点将来时的状况。最常见的预测性估价，是假设开发法，未来开发完成后的房地产价值。参见教材 P162，表 5-1。

7.某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提，对该房地产抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应该满足条件中的(　)。

A.技术上的可能

B.经济上的可行

C.价值最大化

D.法律上许可

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是最高最佳利用原则。产权登记为工业用途，私自改造为商铺，未经管理部门批准，属于不合法的利用行为。最高最佳利用必须是在合法前提下的。参见教材 P166。

8.以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用，体现的原理是(　)。

A.替代原理

B.适合原理

C.均衡原理

D.收益递增递减原理

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是最高最佳利用原则。适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途。均衡原理指各内部要素的搭配是否合理，如土地和建筑物。参见教材 P169。

9.有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制条件下的估价结果显示，乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于(　)。

A.乙土地上建筑物价值低于拆迁费用

B.甲土地的容积率大于乙土地的容积率

C.甲土地的价值高于乙土地的价值

D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是最高最佳利用原则。土地上有一陈旧过时、需要拆除的建筑物V=VL+建筑物残值-建筑物的拆迁费用。关于容积率和土地使用期限的信息，题干未给出。甲乙地块基本情况都类似，所以其土地价值应该也差不多。参见教材 P169。

10.最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳，可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是(　)。

A.收益递增递减原理

B.均衡原理

C.替代原理

D.适合原理

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是最高最佳利用原则。题中选项 A 收益递增递减原理帮助确定最佳规模和集约度;选项 B 均衡原理也是帮助确定最佳集约度和最佳规模;选项 D 适合原理帮助确定是否与外部环境协调，帮助确定最佳用途;选项 C 替代原理是比较法的理论依据。参见教材P167。

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