2019年注册会计师《税法》考点及冲刺题：新建房地产扣除项目的确定

土地增值税增值额的确定—新建房地产扣除项目的确定

1.取得土地使用权所支付的金额

2.房地产开发成本

(1)土地的征用及拆迁补偿费;

(2)前期工程费;

(3)建筑安装工程费;

(4)基础设施费;

(5)公共配套设施费;

(6)开发间接费用。

【注意】

(1)销售已装修房屋的装修费用可以计入房地产开发成本。

(2)房地产开发企业的预提费用，除另有规定，不得扣除。

(3)多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

(4)质量保证金开具发票的，按发票所载金额予以扣除;未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

(5)逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

3.房地产开发费用

房地产开发费用包括销售费用、管理费用、财务费用，开发费用在从转让收入中减除时，不是按实际发生额，而是计算扣除，计算方法的选择取决于财务费用中的利息支出。

(1)能够分摊利息支出，并提供金融机构贷款证明的：

房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+开发成本)×5%以内

【注意】

①超过上浮幅度的部分不允许扣除。

②超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

③有金融机构和其他机构借款的，不能同时适用两种办法。

④清算时，已开发成本的利息支出，应调至财务费用中扣除

(2)不能分摊利息支出或不能金融机构贷款提供证明的：

房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+开发成本)×10%以内

【注意】全部使用自有资金，没有利息支出的，按以上方法扣除。

4.与转让房地产有关的税金

城市维护建设税、印花税。教育费附加和地方教育附加视同税金扣除。

【注意】在计算税金时要注意题目中给定的纳税人的情况：

(1)房地产开发企业：城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。

(2)其他纳税人：印花税(按产权转移书据所载金额的0.5‰贴花)、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。

(3)营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。

【总结】

5.财政部规定的其他扣除项目

只适用于从事房地产开发的纳税人，其他纳税人不适用，加计20%扣除。

加计扣除费用=(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×20%

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练一练

【例题】2017年4月税务机关对某房地产开发公司开发的房地产项目进行土地增值税清算，该房地产开发公司提供的资料如下：

(1)2016年6月以17760万元购得一宗土地使用权，并缴纳契税。

(2)自2016年7月起，对受让土地50%的面积进行一期项目开发，发生开发成本6000万元，管理费用200万元，销售费用400万元，银行贷款凭证显示利息支出600万元，允许扣除的有关税金及附加290万元。

(3)2017年3月该项目实现全部销售，共计取得不含税收入31000万元。

其他资料：当地适用的契税税率为5%;不考虑土地价款抵减增值税销售额的因素;该项目未预缴土地增值税。

要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。

(1)简要说明房地产开发成本包含的项目。

(2)简要说明房地产开发费用的扣除标准。

(3)计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额。

(4)计算该公司清算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。

(5)计算该公司清算土地增值税时应缴纳的土地增值税。

【答案】

(1)房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

(2)房地产开发费用的扣除标准：

①纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内(注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额)。

②纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内。

(3)取得土地使用权所支付的金额=17760×(1+5%)×50%=9324(万元)

(4)房地产开发成本=6000(万元)

房地产开发费用=600+(9324+6000)×5%=1366.2(万元)

允许扣除的税金及附加=290(万元)

其他扣除项目=(9324+6000)×20%=3064.8(万元)

允许扣除项目金额的合计数=9324+6000+1366.2+290+3064.8=20045(万元)

(5)增值额=31000-20045=10955(万元)

增值率=10955÷20045×100%=54.65%，适用税率40%，速算扣除系数5%。

应纳土地增值税税额=10955×40%-20045×5%=3379.75(万元)

【例题】某市房地产开发公司竞拍取得一宗土地使用权，支付价税合计6000万元，2016年3月占用80%开发写字楼。开发期间发生开发成本4000万元;管理费用2800万元、销售费用1600万元、利息费用400万元(不能提供金融机构的证明)。9月份该写字楼竣工验收，10～12月将写字楼总面积的3/5直接销售，销售合同记载取得不含税收入为12000万元。12月，该房地产开发公司的建筑材料供应商催要材料价款，经双方协商，房地产开发公司用所开发写字楼的1/5抵偿材料价款。剩余的1/5公司转为固定资产自用。

(注：开发费用扣除的比例为10%，选择简易计税方法，假定不考虑地方教育附加)

(1)计算写字楼土地增值税准予扣除项目的金额。

【答案】

抵债部分的写字楼也应视同销售缴税。

土地使用权金额=6000×80%×(4÷5)=3840(万元)

开发成本=4000×(4÷5)=3200(万元)

开发费用=(3840+3200)×10%=704(万元)

允许扣除的税金=12000÷3×4×5%×(7%+3%)=80(万元)

加计扣除金额=(3840+3200)×20%=1408(万元)

扣除项目金额总计=3840+3200+704+80+1408=9232(万元)

(2)计算销售写字楼应缴纳土地增值税。

【答案】销售收入=12000÷3×4=16000(万元)

增值额=16000-9232=6768(万元)

增值率=6768÷9232×100%=73.31%

应缴纳土地增值税=6768×40%-9232×5%=2245.6(万元)

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