2020房地产估价师《案例分析》基础习题（八）

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1、由于城市规划的需要，政府拟对某小区进行房屋征收。甲在此小区有一套住宅，权属证书齐全，现用于出租;另有一套自建的房屋没有经过登记但是已经使用了7年。现委托乙房地产估价机构对甲的住宅进行评估。

<1> 、现甲对估价结果有异议，正确的做法是(　)。

A、向当地估价老师委员会申请鉴定

B、向原房地产估价机构申请复核估价

C、提起行政诉讼

D、申请仲裁

<2> 、对于甲自建的房屋，乙估价机构应按照(　)进行评估。

A、合法建筑

B、非法建筑

C、市、县级人民政府的认定、处理结果

D、征收部门与估价机构的协商结果

<3> 、下列关于房屋征收估价，说法错误的是(　)。

A、被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日

B、评估被征收房屋价值时，租约期内用租约租金，租约期外用市场租金

C、不考虑被征收房屋抵押、查封等因素的影响

D、房屋征收评估价值以人民币为计价的货币单位，精确到元

2、某公司2014年9月，在南京购买了一间写字楼，位于25层商务写字楼的顶层，由于严重漏雨，影响了公司的正常经营。

<1> 、下列关于房地产损害赔偿估价的表述中，正确的是(　)。

A、损害赔偿估价包括正价值估价和负价值估价，不包括相关经济损失估价

B、损害赔偿估价容易找到类似损害的赔偿实例

C、损害赔偿估价对建筑专业知识要求更高，需要大量专业帮助，需要损害程度鉴定

D、对不可修复的商品房质量缺陷可考虑采用比较法进行估价

<2> 、若某公司不退房，要求开发商修复，则本项目最适宜采用的损害赔偿估价方法是(　)。

A、收益资本化法

B、修复成本法

C、赔偿实例比较法

D、损害前后差价法

<3> 、评估时应考虑的补偿费用不包括(　)。

A、拆除工程费

B、修缮工程费

C、恢复工程费

D、修复期间的损失营业额

3、某新建住宅楼顶层的一套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及部分家具家电遭到不同程度的损坏，但房屋主体结构和安全性未受到影响。该户业主要求该住宅楼开发企业对此作出相应赔偿，房地产开发企业委托某房地产估价机构对该户业主的损失价值进行评估。

<1> 、房地产损害可修复时，损害赔偿金额的确定方法是(　)。

A、修复费用+相关经济损失

B、损害前的房地产价值-损害后的房地产价值

C、部分修复费用+房地产价值减损额+相关经济损失

D、重置成本

<2> 、关于房屋损害赔偿估价特点的表述中，错误的是(　)。

A、损害赔偿估价包括正价值估价与负价值估价

B、损害赔偿估价包括相关经济损失估价

C、损害赔偿估价很容易就能找到类似损害的赔偿实例

D、损害赔偿估价需要损害程度鉴定

<3> 、若此商品房的质量缺陷不是由于渗雨导致的，而是工程质量的原因造成的可修复缺陷，则此房屋可以采用的评估方法不包括(　)。

A、重置成本法

B、影子工程投资法

C、市场法

D、价差法

4、估价报告是估价机构提供给委托人的“产品”，房地产估价师必须能够动手写作估价报告。

<1> 、估价报告在写作时应满足哪些文字要求?

<2> 、一份完整的估价报告应包括哪些内容?

<3> 、对估价报告进行内部审核是保证估价报告质量和防范估价风险的最后一道防线。估价报告内部审核时，主要应审核哪些内容?

5、房地产估价师王某接受委托对某房地产的抵押价值进行评估。

<1> 、王某可通过哪些渠道获得估价所需资料?

<2> 、抵押估价报告的结果报告中需要进行变现能力分析，变现能力分析应该说明哪些内容?

<3> 、估价技术报告应说明哪些内容?
答案

1、【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是房屋征收复核估价和鉴定。被征收人或者房屋征收部门对估价结果有异议的，应当向原房地产估价机构申请复核估价，对房地产估价机构的复核结果有异议的，向被征收房屋所在地估价老师委员会申请鉴定。

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是房屋征收估价的相关规定。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是房屋征收估价的相关规定。选项B错误，被征收房屋价值评估不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

2、【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是房地产损害赔偿估价内涵及特点。选项A错误，损害赔偿估价包括正价值估价和负价值估价，通常还包括相关经济损失估价;选项B错误，损害赔偿估价的独一无二性强，难以寻找到类似损害的赔偿实例;选项D错误，对不可修复的商品房质量缺陷可考虑采用影子工程投资法进行估价。

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是房地产损害赔偿估价方法选择。修复成本法是通过设定规划许可、采取其他工程措施、采用最合理的修复方案进行修缮以排除商品房缺陷所发生的各项费用，主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。本题属于可修复的损害，适宜选用修复成本法估价，

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是房地产损害赔偿估价方法选择。修复成本法估价时，各项费用主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用，不包括修复期间损失的营业额。

3、【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是房地产损害造成的损失分析。房地产损害造成的损失主要包括价值减损和相关经济损失，可修复的赔偿金额为修复费用加上相关经济损失，即：赔偿金额=修复费用+相关经济损失。

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是房地产损害赔偿估价内涵及特点。损害赔偿估价的独一无二性更强，难以寻找到类似损害的赔偿实例。

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是房地产损害赔偿估价的技术路线及难点的处理。对不可修复的商品房质量缺陷可考虑采用影子工程投资法进行估价。

4、【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是假设开发法确定估价对象市场价值。选项D错误，假设开发法与成本法可以同时采用，只是运用假设开发法估价时，开发完成后的价值不能采用成本法求取。

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是假设开发法确定估价对象市场价值。假设开发法估价前提有3种，即业主自行开发前提、自愿转让开发前提和被迫转让开发前提。

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是估价技术报告的写作。选项D属于区位状况描述与分析的内容。参见教材P19～20。

5、【正确答案】 本题考查的是房地产估价报告写作的文字要求。房地产估价报告写作的文字要求主要包括对词义的要求、对语句的要求以及要防止错别字和错漏。(1)对词义的要求：用词准确;语义鲜明，不能含混不清、模棱两可;用词不可带有较强烈的感情色彩;用词简练、标准，不堆砌、不生造。(2)对语句的要求：句子简洁，概括性强;搭配得当;逻辑严密。参见教材P3～5。

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