2020房地产估价师《理论与方法》专项练习题(十)

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1、某在建商城的建设用地使用权于2年前以出让方式取得，土地使用期限40年，不可续期。预计尚需1.5年建成，总建筑面积为50000m2，可供出租的面积为总建筑面积的80%;经市场调查，目前当地该类商城的市场租金为每月90元/㎡，空置率为10%;预测该商城建成后当地该类商城的市场租金为每月100元/m2，空置率为15%，运营费用率为30%。报酬率为10%，折现率为12%，该商城开发完成后的现值为(　)万元。

A、22253

B、23352

C、26488

D、27796

2、假设开发法在形式上是适用于评估新开发房地产价值的(　)的“倒算法”。

A、市场法

B、收益法

C、成本法

D、长期趋势法

3、某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用(　)进行估价。

A、比较法

B、成本法

C、假设开发法

D、长期趋势法

4、评估一宗房地产开发用地2014年9月1日的价值，预测该宗土地2017年9月1日开发完成后的房价中属于地价的部分为4000万元，折现率为10%，则该土地的价值为(　)万元。

A、3636.36

B、3305.79

C、3005.26

D、2732.05

5、下列有关动态分析法和静态分析法，描述错误的是(　)。

A、动态分析法测算结果精确

B、静态分析法测算过程相对复杂

C、动态分析法测算需要精确预测开发经营期的时间

D、静态分析法测算结果比较粗略

6、下列对假设开发法的估价前提说法中，正确的是(　)。

A、自己开发前提下评估出的价值，要大于自愿转让前提下评估出的价值

B、自己开发前提下评估出的价值，要小于自愿转让前提下评估出的价值

C、自愿转让前提下评估出的价值，要小于被迫转让前提下评估出的价值

D、自己开发前提下评估出的价值，要小于被迫转让前提下评估出的价值

7、假设开发法最基本的公式是(　)。

A、房地产价值=开发完成后的价值-后续开发的必要支出及应得利润

B、待开发房地产价值=开发完成后的价值-相应的支出及利润

C、待开发房地产价值=开发完成后的价值-已完成工作的必要费用

D、待开发房地产价值=开发完成后的价值-开发成本

8、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用动态分析法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是(　)。

A、待开发房地产开发建设开始时的具体日期

B、待开发房地产建设发包日期

C、取得待开发房地产的日期

D、房地产开发完成并投入使用的日期

9、运营期是从未来开发完成后的房地产竣工之日起至(　)的日期。

A、房屋验收合格

B、房屋可使用

C、将其售出之日止

D、房地产经济寿命结束

10、后续开发的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并具体视为集中发生在该时间段的(　)。

A、期初

B、期中

C、期末

D、任意阶段

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