2020房地产估价师《案例分析》精选题（十五）

简答题

1、某公司于5年前在公开市场上以2000万元购得一宗出让性质的办公用地，投入1000万元建成办公用房一幢。目前，该办公用房的市场价值为4000万元，若5年来房屋建安工程造价水平基本稳定，则有观点认为该宗土地的重新取得价格上涨了1000万元。

<1> 、请问上述观点是否正确?为什么?

2、某商务办公楼属于甲公司所有，现在乙公司有意购买此办公楼用于出租，以获取较稳定的租金收益，并期望收益率不低于现行一年期银行存款利率。乙公司为此委托房地产估价机构评估其对该商铺的最高出价。

<1> 、商务办公楼估价的常用方法有哪些?

<2> 、影响商务办公房地产价格的主要实物状况有哪些?

<3> 、该估价项目适宜采用哪种估价方法?请简述该方法的估价技术路线。

3、2013年6月甲公司购买了某幢写字楼的第7层，2015年8月甲公司与乙公司签订了一个5年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行评估，价值时点为2016年3月1日。

<1> 、简述出租人权益价值和承租人权益价值概念及计算思路。

<2> 、说明评估承租人权益价值的技术路线。

4、张某计划用自有闲置资金100万元购买一套房屋用于长期投资，拟持有一段时间后转售。某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为100万元的两套房屋，一套为普通住宅，另一套为酒店式公寓。经了解，普通住宅的市场租金为5000元/月，酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托经营。张某认为，普通住宅的投资回报率是5000×12/1000000=6%，而酒店式公寓的投资回报率是70000/1000000=7%，所以选择购买酒店式公寓。

<1> 、张某的选择是否正确?

<2> 、针对两类物业不同的投资经营特点，注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议?

简答题

1、【正确答案】 本题考查的是影响商务办公房地产价格的因素。

1.上述观点是错误的。2.房地产价值不是土地价值和建房投入简单的相加。

3.应考虑房地产拥有者自己对房地产进行投资改良、通货膨胀因素。

4.虽然造价稳定，但管理费用、财务费用，税费水平可能有变化。

2、【正确答案】 本题考查的是商务办公房地产估价的常用方法。商务房地产的估价可以选择收益法、比较法、成本法等。

【正确答案】 本题考查的是影响商务办公房地产价格的主要实物状况。影响商务办公房地产价格的主要实物状况包括外观形象;内部装饰装修;设备、设施;智能化程度;物业服务水平以及租户类型。

【正确答案】 本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。该估价项目主要适宜采用收益法。首先，确定未来收益期限;其次，预测未来各期的净收益;第三，求取报酬率，根据委托方要求，求其最高出价，报酬率确定为一年期银行存款利率。第四，选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。

3、【正确答案】 出租人权益价值也称为有租约限制价值、带租约的价值，是指出租人对自己的已出租房地产依法享有的权益的价值。其评估价值为已出租部分在租赁期间按合同租金确定租金收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后按市场租金确定租金收入所评估的价值。

承租人权益价值即租赁权价值，是指承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值。其评估价值为按合同租金与市场租金的差额所评估的价值。

【正确答案】 本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。取租赁期内的租赁合同约定的租金和市场租金的差额，在价值时点的现值之和为承租人权益的价值。

4、【正确答案】 本题考查的是旅馆房地产估价的技术路线及难点处理。张某的选择不一定正确。如按资本化率考虑，酒店式公寓投资回报率高于普通住宅的收益率;如按报酬率考虑，张某的选择可能不正确，因为酒店式公寓收益年限可能短于普通住宅的收益年限;第二，应该考虑两套房屋本身未来增值速度和增值能力的差异;第三，还应考虑两套房屋变现能力大小，普通住宅的变现能力较好。要在综合考虑上述情况基础上作出判断。

【正确答案】 如选择酒店式公寓，一是尽量选择70年产权的公寓，二是区位选择非常重要，三是配套服务设施要齐全，四是选择专业品牌物业服务很重要。

如选择普通住宅，除考虑投资回报率外，重点要关注它的升值空间大小。

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