2020房地产估价师《案例与分析》讲义第二章5
第二章 不同类型房地产估价
第五节 餐饮房地产估价
1.餐饮房地产及其估价的特点:
餐饮房地产是指主要以提供各种类型、各种方式餐饮服务的商业房地产。餐饮行业属于充分竞争型行业,在竞争中要有自己的经营特色,出新出奇的情形屡见不鲜,对于餐饮房地产估价,其特点一是其价格与其经营者的经营水平、经营能力和经营品种的特色密切相关;二是装修改造较为频繁,设施设备的更新较快,维修较多。
2.影响餐饮房地产价格的因素:
影响餐饮房地产价格的区位因素主要有:交通便捷程度,包括停车便利程度;商业服务密集区。商业服务密集区的有效人流量一般较大,但位置并不是最重要的,有特色的餐饮店即使位置较偏远,由于经营收入丰厚,其房地产价格并不比相对位置好而经营特色不鲜明的餐饮店低。
影响餐饮房地产价格的实物因素主要有:布局特色、装修档次、用餐环境等。其他影响因素有:经营者的经营水平和能力,经营特色和服务质量等。
3.餐饮房地产估价的常用方法:
首选成本法和收益法,也可选用市场法,对于有开发或再开发潜力的餐饮房地产还可选用假设开发法。之所以首选成本法和收益法,一是因为餐饮房地产的装修、设施设备干差万别,形式多样,用市场法调整的难度较大,准确性不高,因而可选用成本法进行估价;二是餐饮房地产属于商业房地产,有收益,可用收益法进行测算。
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