2021年房地产估价师《案例与分析》巩固题(3)

1.2017年3月15日，某房地产估价公司接受一在建写字楼的价值评估工作。原开发商A公司因资金问题无能力完成后续开发工作，欲转让在建工程，甲注册房地产价师经过现场踏勘，选用了假设开发法评估该在建工程，根据本项目估价的目的及估价对象的具体情况，本次估价采用了被迫转让前提。

根据A公司提供开发建设成本和未完成工作情况，甲估价师选用了成本法测算在建工程开发完成后的价值，并运用动态方法进行了折现，折现率取同一市场上相同或相似的房地产项目所要求的平均报酬率。后续扣除了续建成本、管理费、销售税费、销售费用、投资利息和投资利润及购买该在建工程的税费。

问题：1.如何确定后续开发经营期?

2.在估价过程中，甲犯了哪些错误?

考点分析：假设开发法的价值形成过程。

【参考答案】

1.后续开发经营期，起点是取得估价对象的日期，终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期。根据开发企业开发经验和社会平均值，预测后续建设期，但销售期通常难以准确预测。如果持有物业还需要考虑一般正常持有经营期。

2.估价师主要错误有：

(1)估价前提错误，应是自愿转让前提。

(2)动态分析不应扣减投资利息和投资利润，因为折现率已经包含这两项。

(3)开发完成后价值用成本法错误，只能选用收益法或比较法。

(4)折现率取平均报酬率错误，应是平均收益率。

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