2021年税务师《税法一》考试要求及习题：第五章

2021年税务师《税法一》考试要求：第五章 土地增值税

一、土地增值税概述

(一)了解土地增值税的概念

(二)熟悉土地增值税特点

(三)了解土地增值税立法原则

二、纳税义务人、征税范围和税率

(一)熟悉土地增值税的纳税义务人

(二)掌握土地增值税的征税范围

(三)熟悉土地增值税的税率

三、计税依据

(一)掌握收入额的确定

(二)掌握扣除项目及金额的确定

(三)掌握转让旧房及建筑物评估价格

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第五章习题：

单选题

1、在计算土地增值税时，属于允许扣除的利息支出的是( )。

A、超过贷款期限的利息部分和加罚的利息

B、加罚的利息

C、向金融机构借款可按项目分摊的利息部分

D、超过国家规定上浮幅度的利息部分

2、某县商业企业为一般纳税人，2021年6月销售新建宿舍楼一栋，取得不含增值税销售收入7000万元，已知该企业取得土地使用权所支付的金额为1000万元，开发成本为1500万元，该企业能够按房地产项目计算分摊银行借款利息100万元，并取得金融机构贷款证明。已知房地产开发费用扣除比例为4%，考虑地方教育附加。该企业销售宿舍楼应缴纳的土地增值税为( )万元。

A、1173.45

B、1701.78

C、1492.48

D、1411.75

3、某县一房地产开发企业委托建造住宅楼。2020年底建成后，将其中的60%的建筑面积直接对外出售，取得不含增值税销售收入8000万元，缴纳除增值税以外的相关税金40万元;剩余40%部分用于对外出租，本年度取得不含税租金收入50万元。已知该企业取得土地使用权所支付的金额为1662万元，开发成本为2690万元，该企业开发过程中发生销售费用300万元，利息费用400万元，管理费用380万元，利息不能准确按转让房地产项目分摊且不能提供金融机构证明。当地省政府规定，计算土地增值税时房地产开发费用的扣除比例为8%。该房地产开发企业应该缴纳的土地增值税为( )万元。

A、1260.00

B、1677.95

C、1720.60

D、1801.48

4、2021年3月某市房地产开发公司转让5年前自建的一栋写字楼，合同注明不含税转让收入8000万元，当年购入土地支付地价款2200万元，该写字楼的原值为4000万元，已提折旧1000万元，已知该写字楼重置成本5000万元，成新度为70%。缴纳与转让该写字楼相关税金440万元(不含增值税和印花税)。该房地产开发公司转让写字楼应缴纳土地增值税( )万元。

A、573.50

B、550.00

C、556.80

D、500.00

单选题答案解析

1、正确答案： C

答案解析

选项AB：对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除;选项D：利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的利息部分不得扣除。

2、正确答案： B

答案解析

扣除项目金额=取得土地使用权所支付的金额及开发成本+房地产开发费用+税费=1000+1500+100+(1000+1500)×4%+7000×9%×(5%+3%+2%)+7000×0.5‰=2766.50(万元)

增值额=7000-2766.50=4233.50(万元)

增值率=4233.50÷2766.50×100%=153.03%，适用50%税率，速算扣除系数15%。

土地增值税税额=4233.50×50%-2766.50×15%=1701.78(万元)。

3、正确答案： D

答案解析

准予扣除的取得土地使用权所支付的金额=1662×60%=997.2(万元);

准予扣除的开发成本=2690×60%=1614(万元);

开发费用=(997.2+1614)×8%=208.9(万元);

转让环节发生的相关税金合计为40万元;

房地产开发企业加计20%扣除费用=(997.2+1614)×20%=522.24(万元);

扣除项目金额合计=997.2+1614+208.9+40+522.24=3382.34(万元);

增值额=8000-3382.34=4617.66(万元);

增值率=4617.66÷3382.34×100%=136.52%，适用税率50%，速算扣除系数15%;

所以应该缴纳的土地增值税=4617.66×50%-3382.34×15%=1801.48(万元)。

4、正确答案： C

答案解析

扣除项目=2200+5000×70%+440+8000×0.5‰=6144(万元)

增值额=8000-6144=1856(万元)

增值率=1856÷6144×100%=30.21%，适用税率为30%

应纳土地增值税=1856×30%=556.80(万元)。

多项选择题

1、以下情形中纳税人应进行土地增值税的清算的有( )。

A、直接转让土地使用权的

B、整体转让未竣工决算房地产开发项目的

C、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的

D、取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的

E、房地产开发项目全部竣工、完成销售的

2、根据土地增值税的有关规定，房地产开发企业发生的下列成本、费用可以扣除的有( )。

A、建设公共配套设施，建成后产权属于全体业主所有的

B、建设公共配套设施，建成后有偿转让的

C、销售已装修的房屋发生的装修费用

D、房地产开发企业预提的费用

E、房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费

3、下列关于土地增值税收入额确定的说法，正确的有( )。

A、营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税

B、对取得的实物收入，要按取得收入时的市场价格折算成货币收入

C、对取得的无形资产收入，要进行专门的评估，在确定其价值后折算成货币收入

D、对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可以不作为转让房地产的收入

E、对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税

多选题答案解析

1、正确答案： A,B,E

答案解析

取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的，属于主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的情形。

符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算：(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;(3)直接转让土地使用权的。

2、正确答案： A,B,C

答案解析

选项D：房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除;选项E：房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

3、正确答案： A,B,C

答案解析

选项DE：对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税;如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。

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