2021年房地产估价师《经营与管理》考点：敏感性分析

考点：敏感性分析

一、敏感性分析的概念

含义：指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。

敏感性分析的目的在于：①找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因，并为进一步进行不确定性分析(如概率分析)提供依据;②研究不确定性因素变动如引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力;③比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案。根据不确定性因素每次变动数目的多少，敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。

二、敏感性分析的步骤

敏感性分析4个步骤：⑴确定用于敏感性分析的经济评价指标。通常采用的指标为FIRR，必要时也可以选用FNPV、开发利润等其他经济指标。⑵确定不确定性因素可能的变动范围。⑶计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值。⑷通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，作出进一步的分析。

进行敏感性分析时，可以采用列表的方法表示由不确定性因素的相对变动引起的评价指标相对变动幅度，也可以采用敏感性分析图对多个不确定性因素进行比较。

三、单因素与多因素敏感性分析

单因素敏感性分析是敏感性分析的最基本方法，进行单因素敏感性分析时，假设各因素之间相互独立，每次只考察一项可变参数的变化而其它参数保持不变时，项目经济评价指标的变化情况。

多因素敏感性分析是分析两个或两个以上的不确定性因素同时发生变化时，对项目经济评价指标的影响。多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，且分析的基本原理与单因素敏感性分析大体相同，但要注意，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是相互独立的，且各因素发生变化的概率相同。

优点：它给kfs提供了关于项目盈利性的有用信息和它对变动因素的敏感性，同时指出了哪些因素是最关键的因素。

缺点：该分析方法忽视了各因素之间的相互作用关系。在实际项目开发过程中，很可能有几个因素同时发生变化，因此有必要做更进一步的敏感性分析，以弥补上述方法的不足。

四、敏感性分析的“三项预测值”法 

“三项预测值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一种。其基本思路：对开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值，根据各变动因素三个预测值的相互作用来分析、判断开发商利润受影响的情况。

作用：敏感性分析是一种动态不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。它用以分析项目经济效益指标对各不确定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其最大变动幅度，据此判断项目承担风险的能力。

缺点：尚不能确定各种不确定性因素发生一定幅度的概率，因而其分析结论的准确性就会受到一定的影响。可能会出现的情形：敏感性分析找出的某个敏感性因素在未来发生不利变动的可能性很小，引起的项目风险不大;而另一因素在敏感性分析时表现出不太敏感，但其在未来发生不利变动的可能性却很大，进而会引起较大的项目风险。为了弥补敏感性分析的不足，在进行项目评估和决策时，尚须进一步作概率分析。

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