注会考试《会计》投资性房地产核算复习五

　　投资性房地产的核算：投资性房地产的核算可以采用成本模式和公允价值模式分别进行核算，(二)采用公允价值模式核算投资性房地产。

　　采用公允价值模式核算投资性房地产，也可以分为初始确认、后续计量和处置三个步骤：

　　(2)采用公允价值模式下初始计量的账务处理

　　①外购和自建的投资性房地产在初始计量时，采用公允价值模式与成本模式入账价值的确定方法相同，不同点在于应设置“成本”明细科目，以便区分“公允价值变动”。

　　【例10】甲公司于2007年1月1日支付1000万元价款和10万元相关税费购入了800平方米商业用房，当日出租给乙公司。在采用公允价值模式下，甲公司购入投资性房地产的账务处理是：

　　借：投资性房地产――成本 1010

　　贷：银行存款 1010

　　②将存货和自用资产转为出租

　　房地产开发商将开发的商品房出租或企业将自用的建筑物、土地使用权出租，应按转换日的资产的公允价值作为投资性房地产的入账价值，公允价值与原账面价值之间的差额，如果公允价值大于账面价值，其差额计入“资本公积――其他资本公积”;如果公允价值小于账面价值，其差额计入“公允价值变动损益”。这样处理的目的，是为了防范企业通过转换用途来调增利润。

　　a.企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按该项房地产在转换日的公允价值，借记“投资性房地产(成本)”科目;原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目;按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目;转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积――其他资本公积”科目。待该项投资性房地产处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期的其他业务收入，借记“资本公积――其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。

　　b.企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记“投资性房地产(成本)”科目;按已计提的累计摊销或累计折旧，借记“累计摊销”或“累计折旧”科目;原已计提减值准备的，借记“无形资产减值准备”、“固定资产减值准备”科目;按其账面余额，贷记“固定资产”或“无形资产”科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目;转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积――其他资本公积”科目。待该项投资性房地产处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期损益，借记“资本公积――其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。

　　【例11】甲公司将自用的一栋办公楼从2007年1月1日起出租给乙公司，租期3年。租赁期开始日，该办公楼的原价为2000万元，已提折旧500万元，未计提减值准备，账面价值为1500万元;其公允价值为1800万元。在采用公允价值模式下，甲公司在2007年1月1日将自用转为出租的账务处理如下：

　　借:投资性房地――成本 1800(公允价值)

　　累计折旧 500

　　贷:固定资产 2000

　　资本公积――其他资本公积 300

　　如果转换日公允价值为1400万元，则账务处理：

　　借:投资性房地――成本 1400(公允价值)

　　累计折旧 500

　　公允价值变动损益 100

　　贷:固定资产 2000

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