2012年注会考试《税法》辅导讲义：第十一章(7)

　　第二节　契税法

　　一、契税基本原理

　　(一)概念：契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。

　　(二)契税的特点包括：

　　1.契税属于财产转移税。

　　2.契税由财产承受人纳税。

　　二、征税对象2

　　契税的征税对象是境内转移土地、房屋权属。具体包括：土地使用权的出让、转让及房屋的买卖、赠与、交换。

　　几种特殊情况视同买卖房屋：

　　(1)以房产抵债或实物交换房屋，视同房屋买卖，由产权承受人按房屋现值缴纳契税。以房产抵债的，过户时按照折价款缴纳契税。

　　【例题16】甲企业以自有房产作为抵押向某商业银行借入一年期贷款1000万元，房产账面价值600万元，抵押时市价900万元;一年后无力偿还，将房产折价给银行抵偿了1080万元的债务本息，低债时房产市价1100万元。当地规定的契税税率为3%，契税的正确处理是(　)。

　　A.甲企业应纳契税30万元　　B.甲企业应纳契税33万元　　C.银行应纳契税30万元

　　D.银行应纳契税32.4万元

　　【答案】D

　　【解析】甲企业不用缴纳契税;银行(承受方)按房产折价款缴纳契税，应纳税额=1080×3%=32.4(万元)。

　　(2)以房产作投资或作股权转让

　　以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税。

　　(3)买房拆料或翻建新房

　　买房者不论其购买目的是为了拆用材料还是为了得到旧房后翻建成新房，都要涉及办理产权转移手续，只要发生房屋权属变化，就要照章缴纳契税。

　　(四)房屋赠予(非公益性赠与需交土地增值税)

　　(五)房屋交换(单位之间进行房地产交换应交土地增值税，个人互换住房不交)

　　(3)以获奖方式承受土地、房屋权属的行为，应缴纳契税。

　　(4)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属，应缴纳契税。

　　(六)承受国有土地使用权支付的土地出让金

　　对承受国有土地使用权支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金而减免契税。

　　三、纳税义务人、税率和应纳税额的计算

　　(一)纳税义务人

　　契税的纳税义务人，是境内转移土地、房屋权属承受的单位和个人。单位包括内外资企业，事业单位，国家机关，军事单位和社会团体。个人包括中国公民和外籍人员。

　　(二)税率：3%-5%的幅度比例税率。

　　自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房，契税税率暂统一下调到1%。

　　(三)应纳税额的计算

　　【例题17】居民甲某有四套住房，将一套价值120万元的别墅折价给乙某抵偿了100万元的债务;用市场价值70万元的第二、三两套两室住房与丙某交换一套四室住房，另取得丙某赠送价值12万元的小轿车一辆;将第四套市场价值50万元的公寓房折成股份投入本人独资经营的企业。当地确定的契税税率为3%，甲、乙、丙纳税契税的情况是(　)。

　　A.甲不缴纳，乙30000元，丙3600元

　　B.甲3600元，乙30000元，丙不缴纳

　　C.甲不缴纳，乙36000元，丙21000元

　　D.甲15000元，乙36000元，丙不缴纳

　　【答案】A

　　【解析】甲不用缴纳契税;乙应缴纳契税=100×3%=3(万元);丙应缴纳契税=12×3%=0.36(万元)。

　　房屋附属设施纳税规定。

　　1. 采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权，应按合同规定的总价款计征契税。

　　2. 承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税;如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。

　　对于个人无偿赠与不动产行为(法定继承人除外)，应对受赠人全额征收契税，在缴纳契税和印花税时，纳税人须提交经税务机关审核并签字盖章的《个人无偿赠与不动产登记表》，税务机关(或其他征收机关)应在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章，在《个人无偿赠与不动产登记表》中签字并将该表格留存。

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