2014二级建筑师:房地产开发程序各阶段的内容

　　房地产开发程序各阶段的内容

　　(一)项目建议书和可行性研究

　　出房地产综合开发项目建议书的编制应由城市综合开发主管部门根据城市分区规划或控制性详细规划组织编制。项目建议书应阐明项目的性质、规模、环境、资金来源、期限、进度、指标、拆迁、经营方式、经济效益等。属于直辖市或计划单列市的城市报市计委批准，大型项日还要报建设部初审后再报国家计委批准。非直辖市或非计划单列市的大型项目由城市综合开发主管部门批准后，报建设部初审，再报国家发改委批准。

　　可行性研究应包括：项日背景及概况、建设条件、进度、投资估算、财务效益分析等内容。

　　(二)建设用地规划许可证

　　《中华人民共和国城市规划法》第31条规定：在城市规划区内建设需要申请用地的必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。

　　《村庄和集镇规划建设管理条例》规定：建设单位和个人申请用地，必须持县级以上人民政府批准的设计任务书或者其他批准文件，向县级以上人民政府行政主管部门申请选址定点、行政主管部门审查同意并出具选址意见书后，建设单位方可依法向县级人民政府土地管理部门申请用地。

　　以上两种情况和规定要清楚。

　　(三)土地使用权证书

　　土地所有权，《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

　　土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用权者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让是一种国家垄断行为。因为国家是国有土地的所有者，只有国家才能以土地所有者的身份出让土地。城市规划区集体所有的土地，必须依法征用转为国有土地后，方可出让土地使用权。土地使用权出让可以采取拍卖、招标或协议的方式。