简述适用于新开发土地的基本公式?
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【摘要】"适用于新开发土地的基本公式"知识点是2016年房地产估价师考试重点，2016年房地产估价师考试时间为10月15日-16日，为帮助考生顺利备考房地产估价师考试，环球网校编辑整理了"简述适用于新开发土地的基本公式?"，供大家参考，希望对您有所帮助，祝考试顺利!
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问题：
简述适用于新开发土地的基本公式?
答疑：
新开发土地包括填海造地、开山造地、征用农地后进行“三通一平”等开发的土地，在旧城区中拆除旧建筑物等开发的土地。在这些情况下，成本法的基本公式为：
新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用十销售税费+开发利润
上式中：开发完成后可转让土地面积的比率=开发完成后可转让土地面积的总面积/开发区用地总面积×100%
实际测算时通常分为下列3大步骤进行：
(1)计算开发区全部土地的平均价格。
(2)计算开发区可转让土地的平均价格。用第一步计算出的平均价格除以可转让土地面积的比率即是。
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(3)计算开发区某宗土地的价格。(环球网校房地产估价师频道为您整理)将第二步计算出的平均价格，根据宗地的规、划用途、具体位置、使用年限、容积率等做适当的增减调整即是。
对新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，因为新开发区在初期，房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。
在新建房地的情况下，成本法的基本公式为：
新建房地价格=土地得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润
在新建建筑物的情况下，(环球网校房地产估价师频道为您整理)上述公式中不含土地取得成本、土地开发成本及应归属于土地的管理费用、投资利息、销售费用、销售税费和开发利润，即：
新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息销售费用+销售税费+开发利润
在实际估价中应根据估价对象和当地的实际情况，对上述公式进行具体化。
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