2018年房地产估价师《经营与管理》重点讲解：营业收入、利润和税金
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第六章 经济评价指标与方法
第一节 效益和费用识别
营业收入、利润和税金：
(一)营业收入
营业收入又称经营收入，是指向社会出售、出租开发商品或自营时的货币收入，包括销售收入、出租收入和自营收入。
(二)利润
利润是企业经济目标的集中表现，企业进行房地产开发投资的最终目的是获取开发或投资利润。房地产开发投资者不论采用何种直接的房地产投资模式，其营业收入扣除营业成本、期间费用和营业税金及附加后的盈余部分，称为投资者的营业利润(或称经营利润)，这是房地产企业新创造价值的一部分，要在全社会范围内进行再分配。
(三)税金
税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。国家或地方政府的这种筹集财政资金的手段叫税收。
目前我国房地产开发投资企业纳税的主要税种有：
1.营业税金及附加
2.城镇土地使用税和房产税
3.土地增值税
4.企业所得税
根据国家有关法律、法规的规定，结合房地产开发企业的经营特点，国家税务总局对房地产开发企业所得税，做出了按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算的特殊规定。其主要内容包括：
(1)开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加、土地增值税后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。
(2)商品房开发项目预计计税毛利率，开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的不得低于20%，开发项目位于地及地级市城区及郊区的不得低于15%，开发项目位于其他地区的不得低于10%。
(3)开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。
(4)在年度纳税申报时，开发企业须出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告。
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