2019年房地产估价师《案例分析》试题(5)

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【案例】

(一)某工厂有甲、乙两个厂区，当初两个厂区的土地均由划拨方式取得。其中甲厂区于20世纪90年代已经补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。现在甲厂区为危险房，乙厂区为严重损坏房，房地产行政主管部门已通知工厂停止使用。该工厂为了生存和发展，决定转让甲厂区、抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区经有关部门批准后重新建造厂房。现请某估价机构同时对两厂区进行估价。

1.针对以上情况,在估价时最恰当的做法是( )。

A.将两个厂区视为一个估价项目一起估价，出具一份估价报告

B.将两个厂区视为两个估价项目分别估价，每个项目出具一份估价报告

C.两个厂区分别估价，出具一份估价报告

D.视委托人要求进行估价并出具估价报告

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是估价方法。在估价时最恰当的做法是将两个厂区视为两个估价项目分别估价，每个项目出具一份估价报告。

2.委托人要求估价机构按照委托人的估价目的对甲、乙两个厂区的房屋和土地进行估价。估价机构认为( )。

A.可以按委托人要求对两个厂区的房屋和土地进行估价

B.只能对两个厂区的土地进行估价

C.可以对甲厂区的土地、乙厂区的房屋和土地进行估价

D.可以对乙厂区的土地、甲厂区的房屋和土地进行估价

【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是房屋和土地估价。划拨土地使用权不可以单独抵押，但连同地上建筑物是可以抵押的。所以选C。

3.对乙厂区的土地估价的思路应当是( )。

A.按出让土地使用权评估其公开市场价值

B.按出让土地使用权评估其市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金

C.用成本法估算土地公开市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金

D.用假设开发法估价、先估算其改造完成后的价值，再减去开发成本、管理费用、投资利息、

销售费用、销售税费、开发利润和投资者购买待开发土地应负担的税费

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是土地估价。按出让土地使用权评估其市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金。

(二)甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。

1.甲开发商拟以该在建工程抵押，申请贷款。下列表述中正确的是( )。

A.甲开发商可以向银行申请企业流动资金贷款

B.甲开发商不能以该在建工程为其他企业向银行申请贷款提供抵押物担保

C.该在建工程只有取得销售许可证后方可用于抵押贷款

D.该在建工程只有取得预售许可证后方可用于抵押贷款

【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。甲开发商不能以该在建工程为其他企业向银行申请贷款提供抵押物担保。

2.下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是( )。

A.该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记

B.该宗地无论是划拨还是出让土地使用权，因已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，即可单独办理抵押登记

C.该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后才能办理抵押登记手续

D.该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽未取得施工许可证，也可办理抵押登记手续

【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记。选项B缺少施工许可证。选项C需要建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证三个证。选项D必须要有施工许可证。

3.若该在建工程已整体抵押，在无法确定优先受偿款的情况下，欲估算抵押物的变现价值，测算结果应为()。

A.抵押价值

B.处分抵押物时的市场价值

C.抵押价值-处分抵押物的费用及税费

D.处分抵押物时的市场价值-处分抵押物的费用及税费

【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。抵押物的变现价值=处分抵押物时的市场价值-处分抵押物的费用及税费。

4.若该项目目前已全部取得预售许可证，且部分售出，甲开发商若以尚未售出住宅部分申请贷款。则可用作抵押物的住宅建筑面积应该是( )。

A.土地出让合同记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积

B.建设工程规划许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积

C.施工许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积

D.商品房预售许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积

【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。可用作抵押物的住宅建筑面积=商品房预售许可证记载的建筑面积-已售出的房屋预售合同记载的建筑面积。