2009年房地产估价案例与分析精讲讲义9

　　1 . 3XX 大厦写字楼部分的价格评估

　　根据委托人提供的规划设计图纸， XX 大厦写字楼部分建成后除 A 座部分自用外，其余 B 座写字楼全部向市场发售。

　　近几年， XX 市的 XX 广场、 XX 广场、 XX 路两侧开发了大量高档写字楼，如 XX 大厦、 XX 大厦、 XX 大厦、 XX 大厦、 XX 大厦、 XX 大厦等，类似标准档次写字间的实际交易案例较　多，故选用市场比较法评估其市场价格。

　　市场比较法是以替代原理为理论基础，即将估价对象与同一地区或同一供求范围内的类似地区中在较近时期发生交易的类似房地产加以比较对照，从其既知价格通过交易日期修正、交易情况修正、房地产状况因素修正区位状况修正、实物状况修正而得出估价对象最有可能实现的合理价格的一种方法。

　　运用市场比较法评估房地产价格通常采用下列步骤：

　　a .广泛收集交易实例;

　　b .从中选取可比实例;

　　c .建立价格比较基础;

　　d .进行交易情况修正;

　　e .进行交易日期修正;

　　l. 进行区位状况修正;

　　g .进行实物状况修正;

　　h .综合评估决定估价额。

　　1 . 3 . 1 选择类似交易案例

　　实例 A ：

　　位于 XX 区 XX 街，为一栋二十七层钢筋混凝土结构现代化大厦， 1998 年 10 月投入使用。比较实例位于该大厦的二十一层，南向，成交面积约 227 ┫，室内为初装修，铝合金窗，采用进口高速电梯两部，设有烟雾报警、自动消防喷淋系统以及中央空调系统，水、电、暖等配套设施齐全。成交价格为建筑面积每平方米 8400 元，交易日期为 2004 年 9 月 30 日。

　　实例 B ：

　　位于 XX 区 XX 路，临主干道，为一栋钢筋混凝土框架结构大厦， 2002 年投入使用，共计 29 层。比较实例位于该大厦的十九层，成交建筑面积约 99 . 73 ┫，室内为初装修，铝合金窗，采用 4 部进口高速电梯，设有烟雾报警、自动消防喷淋系统以及中央空调系统，水、电、暖等配套设施齐全。成交价格为建筑面积 9000 元/┫，

　　交易日期为 2004 年 9 月 6 日。

　　实例 C ：

　　位于 XX 区 XX 路，为一栋框剪结构写字楼，设有进口快速电梯，配套设施有中央空调、消防烟雾报警及自动喷淋、 IDD 电话系统， 2003 年底交付使用。比较实例位于该写字楼的二十八层，建筑面积 348 . 26 ┫，东南朝向，室内为初装修。成交价格为建筑面积 8800 元/┫，交易日期 2004 年 10 月 12 日。

　　1 . 2 . 3 比较实例与估价对象的比较因素详见表 4 ― 1 ：

　　表 4 ― 1

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　　1 . 3 . 3 确定修正系数

　　●交易情况修正

　　实例 A 、 B 、 C 均为正常买卖不需进行交易情况修正。

　　●交易日期修正

　　可比实例 A 、 B 、 C 的交易日期接近，且在该期间内，写字楼类房地产价格基本平稳，因此可看作 100 。由于受经济发展及市场供需的影响，预计到 2006 年 5 月 31 日，类似房地产的价格将有 5 %的下降幅度。为简化分析，本估价报告中假设在销售前提下，全部销售收入在 2006 年 5 月 31 日一次性变现。因此估价对象交易日期修正系数为 95 。

　　●区位状况修正

　　比较实例 C 处于估价对象同一区域，比较实例 A 、 B 处于类似区域，根据表一比较参照物与估价对象的区域进行的比较分析，确定比较修正系数为：设估价对象的区域价格为 100 ，则 A 实例为 95 ， B 实例为 100 ， C 实例为 98 。

　　●实物状况修正

　　根据表一比较参照物与估价对象实物状况进行的比较分析，主要考虑装修标准、结构功能、规模和设施等因素进行修正，确定比较修正系数为：设估价对象的价格为 100 ，则 A 实例为 95 、 B 实例为 95 ， C 实例为 95 。

　　1 . 3 . 4 根据以上各项修正系数，列表计算比准价格详见表 4 ― 2 ：

　　表 4 ― 2

　　(8840+9000+8980)/3 ≈ 8940 元/┫

　　1 . 3 . 5 写字楼部分的价格

　　估价对象写字楼部分价格为：

　　(9910 . 64+29016 . 44)X8940 = 34801 万元

　　1 . 4XX 大厦于 2006 年 5 月 31 日所能实现的整体价值为：

　　130898 万元 +17933 万元 +34801 万元= 183632 万元

　　本报告采用动态方式进行测算。从估价时点至 2006 年 5 月 31 日，尚有 19 个月的时间，即 1 . 58 年的时间。考虑目前行业报酬率水平并结合近期利率情况，确定折现率为 17 %。

　　则 XX 大厦于估价时点的现值为

　　p ′ =183632/ ( 1+17%)1.58 ≈ 143290( 万元 )

　　2 .应扣除开发费用测算

　　2 . 1 尚未完成的建安工程费及装饰装修工程费

　　根据估价对象目前完成状况，根据委托人提供的资料结合本公司现场勘查掌握的有关资料，确定尚须投入的装修费、设备购置及安装工程费、智能工程 ( 含设备 ) 、通讯、变电所等合计约为每平方米建筑面积 2500 元左右，建设期为 19 个月，并假设此项费用均匀投入，则此项费用于估价时点的现值为：

　　A=(2500X140274.34)/(1+14%)0.79 ≈ 30978( 万元 )

　　2 . 2 管理费

　　管理费取建安费用的 4 %，则该项费用 B = 1239 万元

　　2 . 3 销售税费

　　销售费用取总楼价的 2 . 5 %，营业税及附加费率取总楼价的 5 . 55 %，此项费用为 C = 11535 万元

　　2 . 4 买方应负担的税费

　　确定买方购买时应负担的税费为购买价格的 5 %，即： D = 0 . 05P

　　2 . 5 总计：

　　A+B+C+D = 43752( 万元 )+0 . 05P

　　3 、估价对象目前状态下价格：

　　P = P ′ -(A+B+C+D)

　　= 143290 ― 43752 ― 0 . 05P

　　P = 94798( 万元 )

　　( 二 ) 成本法估价过程

　　具体技术思路为：假设在估价时点条件下重新取得建设用地，以现有设计、工艺、技术水平、现有原材料、施工方式、重新建造与估价对象具有同等效用的房地产，所需花费适当、必须的客观成本、费用，再加上正常的投资利润及税费，求取估价对象的积算价格，由于估价对象为在建工程不考虑折旧，最终确定估价对象的价格。

　　成本法使用公式：

　　P = L+A+B+C 十 D 十 E+F+G+H

　　其中

　　P ：评估价格;

　　L ：土地费用;

　　A ：前期费用;

　　B ：建安工程费;

　　C ：基础设施配套费;

　　D ：资源性费用;

　　E ：管理费;

　　F ：利息及融资费用;

　　G ：投资利润;

　　H ：税费。

　　具体分项测算如下：

　　1 取得土地的费用

　　根据估价对象所占用土地的性质，此项费用包括土地出让金、拆迁安置补偿费和城市基础设施配套费。

　　1 . 1 土地出让金

　　估价对象所占用的土地为国有出让土地，根据有关部门提供的资料及本评估机构掌握的资料，该地块的土地出让金经平均修正后为每平方米建筑面积 900 元，计算该土地的土地出让金。

　　900X140274 . 34 ≈ 12600 万元

　　1 . 2 拆迁安置补偿费

　　根据有关部门提供的资料及本评估机构掌握的资料，该地区拆迁安置补偿所需的费用为每平方米占地面积 7500 元左右，则计算拆迁安置补偿费为：

　　7500X7593 . 66 ≈ 5695 万元。

　　1 . 3 综合配套费

　　根据 XX 市政府相关文件规定， XX 综合配套费为每平方米建筑面积 300 元左右，则计算此项费用为：

　　300X140274 . 34 ≈ 4200 万元

　　土地费用合计： 12600+5695+4200 = 22495 万元

　　2. 前期费用

　　前期费用包括“三通一平”工程费和专业费用。

　　2 . 1 “三通一平”工程费约为 30 万元

　　2 . 2 专业费用

　　包括规划、勘察设计、可行性研究等费用。参照同类房地产此项费用计算估价对象专业费用为： 1120 万元。

　　2 . 3 前期费用合计： 1150 万元

　　3. 建安工程费

　　根据委托人提供的资料并比照类似工程的造价，确定估价对象目前状态的建安工程费为每平方米建筑面积 2550 元左右，则此项费用为：

　　2550X140274 . 34 = 35770 万元

　　建安工程费合计： 35770 万元。

　　4. 基础设施配套费

　　估价对象为在建工程，该项费用尚未发生，故本报告不计此项费用。

　　5. 资源性费用

　　估价对象为在建工程，该项费用尚未发生，故本报告不计此项费用。

　　6. 管理费

　　根据估价对象类型及规模，管理费按总投资的 4 %计算： 2377 万元。

　　7. 投资利息

　　此项费用支出按 XX 市近期平均水平计算，年利率按 7 . 02 %，建设期按 3 年进行计算。则计算利息总额约为： 6500 万元。

　　8. 投资利润

　　根据同类同档次房地产同期平均投资利润率 20 %计算约为： 13658 万元。

　　9. 销售费用及税金

　　按销售价格的 2 . 5 %计算销售费用，按销售价格的 5 . 55 %计算营业税及附加，则此项费用约为 0 . 0805P 。

　　10. 估价对象价格

　　估价对象重置成本总价为：

　　P = 22465+1150+35770+2377 十 6500+13658+0 . 0805P

　　P=89125 万元

　　( 三 ) 估价结果确定

　　假设开发法估价结果为 94798 万元，成本法估价结果为 89125 万元，两估价结果相差比例为 6 . 37 %，比较接近，利用简单算术平均数法，求得计算结果为 91962 万元。评估人员经过　　综合分析上述结果，最终确定估价结果为 9 . 2 亿元。

　　七、估价结果

　　根据上述分析、测算，确定估价对象―― XX 大厦于估价时点 2004 年 10 月 29 日时的市场总值约为大写 ( 人民币 ) 玖亿贰仟万圆整。

　　XX 房地产估价公司

　　二 OO 四年十一月六日