房地产估价师案例分析考试答疑精选(3)

更新时间：2010-02-04 10:18:27 来源：|0

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　　史老师好：

　　我在听你的09年课程案例分析课件，你在讲第一章第八讲中这段课件，你说土地的投资利息和开发利润计算重了，那与本例中什么地方计算的重复我不太明白请指教。

　　以下是课件的片段：

　　==================================================================

　　6.投资利息

　　利率按年贷款利率6.03%计算。类似于估价对象的正常建造期为2年，其中土地开发期为0.5年、建设期1.5年。各项费用均匀投入，则投资利息为：

　　土地投资利息：5302×[(1+6.03%)0.5/2+1.5-1]=658.70元/┫

　　建筑物投资利息：2336.40×[(1+6.03%)1.5/2-1]=104.89元/┫

　　投资利息：658.70+104.89=763.59元/┫

　　7.开发利润

　　根据北京市同类房地产投资的平均利润率水平状况，估价对象的实际情况，设定估价对象整个建设周期的客观开发利润，以上述土地使用权价格、建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费之和为基数，成本利润率取10.00%，则开发利润为：

　　土地开发利润：5302×10.00%=530.20元/┫

　　建筑物开发利润：2336.40×10.00%=233.64元/┫

　　开发利润：530.20+233.64=763.84元/┫

　　回答：

　　你好，在用成本法计算时，1、土地使用权价格的计算结果5302元每平方米是土地成本而不是土地取得成本，土地成本=土地取得成本+土地开发成本，因此，在后续成本法计算中，投资利息和投资利润计算基数中不应再计算土地的投资利息和投资利润了，否则就重复了;换句话说，土地的投资利息和投资利润已包含在5302元每平方米中了，你明白了吗，史

　　另外，请下次提问时换种方式好吗，如09案例教材31-32页中关于土地的投资利息和开发利润计算重复。。。。。，直接定位在教材中某一页的提问方式能大大节省老师查找你们问题的时间，谢谢合作!

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