房估师备考资料：房地产估价报告常见错误

　　一、报告书不完整(共8项内容)

　　1. 封面

　　2. 目录

　　3. 致委托方函

　　4. 估价师声明

　　5. 估价假设和限制条件

　　6. 估价结果报告

　　7. 估价技术报告

　　8. 附件转自环 球 网校edu24ol.com转自环 球 网校edu24ol.com转自环 球 网校edu24ol.com

　　二、报告书不完整

　　1. 估价结果报告书漏项(共13项内容)

　　一)委托方(委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人姓名和住所)

　　二)估价方(估价机构全称、法定代表人、**住所、估价资格等级)

　　三)估价对象(概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。其中，对土地的说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况;对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况)

　　四)估价目的(说明本次估价的目的和应用方向)

　　五)估价时点(说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日)

　　六)价值定义(说明本次估价采用的价值标准或价值内涵)

　　七)估价依据(说明本次估价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料)转自环 球 网校edu24ol.com转自环 球 网校edu24ol.com转自环 球 网校edu24ol.com

　　八)估价原则(说明本次估价遵循的房地产估价原则)

　　九)估价方法(说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义)

　　十)估价结果(说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人**民币价格)

　　十一)估价人员(估价人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章)

　　十二)估价作业日期(说明本次估价的起止年月日)

　　十三)估价报告应用的有效期(说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年)

　　2. 估价技术报告漏项(共7项内容)

　　一)个别因素分析

　　二)区域因素分析

　　三)市场背景分析(详细说明分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来)

　　四)最高最佳使用分析(详细分析、说明估价对象最高最佳使用)

　　五)估价方法选用(详细说明估价的思路和采用的方法及其理由)

　　六)估价测算过程(详细说明测算过程，参数确定等)

　　七)估价结果确定(详细说明估价结果及其确定的理由)

　　案例分析中常见错误2

　　一、估价对象属于房地产的

　　1)土地使用权人交代不清

　　2)土地使用权性质交代不清，如是出让还是划拨土地，集体土地还是国有土地等

　　3)土地使用年限交代不清，&&如起止年月等(划拨土地不需交代)

　　4)是否具有土地使用权证没有交代

　　5)是否具有房屋所有权证没有交代

　　6)房屋用途交代不清

　　7)建筑物结构交代不清

　　8)房屋建成年代交代不清

　　9)房屋的权属交代不清(特别是抵押的情况)

　　10)房屋的状态交代不清楚(如在建工程的投入数量)

　　二、估价方法选用上的错误

　　1、只使用了一种估价方法

　　2、能用市场比较法的没有用。

　　3、收益性房地产的估价，&&未选用收益法作为其中的一种估价方法。

　　4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。

　　5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定。

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