2010房产估价师基本制度与政策答疑(16)

更新时间：2010-09-28 13:41:34 来源：|0

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　　1、什么算合法建造?一般的房屋买卖必须登记生效?还是买卖双方签订合同就算生效?

　　2、请老师详细讲解“不动产登记的生效时间”中的内容。理解不了例1和例2有何区别?为何例1选D而不选B?

　　3、请老师详细列举哪些必须登记生效?哪些是事实行为生效?

　　答案：

　　一般的房屋买卖必须登记生效，指的产生物权效力;买卖双方签订合同，指的产生合同效力。首先说明的是：合法建造房屋的物权自(事实行为成就时)发生效力，出自《物权法》。此规定属于特例。

　　能够引起物权设立或者消灭的事实行为，如用钢筋、水泥、砖瓦、木石建造房屋或者用布料缝制衣服，用木料制作家具，将缝制好的衣物抛弃或者将制作好的家具烧毁等。“自事实行为成就时发生效力”，就是指房屋建成之时、衣服制成之时、书柜完成之时或者衣服被抛弃之时、书柜被烧毁之时，这些物的所有权或为设立或为消灭。这些因事实行为而导致的物权的设立或者消灭，自事实行为成就时发生效力，而不需要遵循一般的物权公示方法(不动产为登记，动产为交付)即生效力。

　　同时，我国存在许多因合法建造房屋等事实行为设立物权的情况，这种情形下的建房有些虽然缺少登记行为，但不能将这种行为形成的建筑物作为无主财产对待，对其所有权法律承认归建房人所有。比如农民在宅基地上建造的住房，自建成之日起就取得该住房的所有权。但根据“自事实行为成就时发生效力”规定，此类合法建造的房屋，固然因建造完成而取得所有权，但如果按照法律规定应当办理登记而未登记的，所有权人其后的处分行为，不发生物权效力。

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