房地产开发案例与分析相关知识问答(5)

更新时间：2010-10-28 13:35:36 来源：|0

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　　史老师您好!关于计算题，1、案例考点精析第27页，改错题三中，计算估价对象净收益时，应该采用估价对象可出租面积比率87%，而不采用社会正常可出租面积比率85%;可是在理论考点精析第204页计算题13时，计算第2-3层商场净收益和第11-24层住宅售价时，均采用当地同类档次的，请您解惑，不然做计算题是必须要考虑的，谢谢!2、关于假设开发法中的折现年限，计算收益价格时，一般情况下，假如开发期为3年，还剩余37年，应折3年对吗?可是在理论考点精析第203页计算题12时，折现年整个都折现到第1年年末(办理完土地使用权出让手续时)，并且住宅楼销售售价是从第4年年末售完的年末往回折现3年，而写字楼出租收益价格是从第4年年末往回折现3年，可是收益期限为何为47年?(一共50年，减去折现到第1年年末3年，再减第1年，应该还剩50-3-1=46年吧)把我搞糊涂了，麻烦您分析分析，具体怎么来区分?(是不是应按照开工之日算折现年限，通常是年初一次性付清土地使用权出让金立即开工，而这道题是利用1年时间付清土地使用权出让金后开工)

　　老师解析：

　　你好，1、这里应该用估价对象的可出租面积比率，你想一下，估价对象建筑面积是6000平方米，如果用附近同档次办公楼可出租面积比率计算，得出的数据就不是估价对象的真实可出租面积了，要注意区别客观数据与个别数据，真实数据与虚假数据，在此案例中，空置和租金损失率要用客观数据，因为那是真实的，出租成本及税费占年租金收入比例也要用客观数据，那也是真实的，而可出租面积比率用所谓的客观数据就是虚假的了。2、折到估价时点，史

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