房地产开发案例与分析相关知识问答(7)

更新时间：2010-10-28 13:37:23 来源：|0

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　　史教授：

　　您好!

　　有一个问题向您请教。

　　2010年版《房地产估价案例与分析考前突破》一书中，模拟试题一中有这样一个题：

　　抵押人欠甲债务80万元，签订了房地产抵押合同，之后又欠20万元，抵押人在原抵押的土地上又添建了一栋房屋。现因债务人超过规定期限没有履行债务而被依法拍卖其抵押的房地产，共卖得净价款80万元，其中新增房屋折合价款20万元。问：

　　如抵押人还有其他的债权人(非抵押权人)，甲优先受偿后的剩余价款，应按( )分别受偿。

　　A.所欠债务的总额比例 B.所欠债务的先后顺序

　　C.尚欠债务的比例 D.债权人索债的急缓程度

　　我选答案是C,因为物权有优先性，债权有平等性，可资料上的答案为B，请指教。

　　另外，您编的《全国房地产估价师职业资格考试历年真题精析》一书中2009年理论与方法真题计算题第2题用成本法计算土地取得成本=20000┫×1750元/┫=3500万元，为何不计土地契税4%。

　　老师解析：

　　你好，1、《担保法》第五十四条同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：(一)抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿;(二)抵押合同自签订之日起生效的，该抵押物已登记的，按照本条第(一)项规定清偿;未登记的，按照合同生效时间的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿。倾向于选B，2、土地取得成本=2万┫×1750元/┫×(1+4%)=3640万元

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