2011年房地产估价经营与管理备考复习资料14
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1.3.2.2 房地产置业投资$lesson$
房地产置业投资，是指面向现有运行中的房地产资产，以获取物业所有权或 使用权为目的的投资。其对象可以是开发商新竣工的商品房(市场上的增量房地 产)，也可以是旧有物业(市场上的存量房地产)。
房地产置业投资的目的一般有两个：一是满足自身生活居住或生产经营的需 要即自用;二是作为投资将购入的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常 性收入。这种投资的另外一个特点是在投资者不愿意继续持有该项物业资产时， 可以将其转售给另外的置业投资者，并获取转售收益。
例如，某公司以300万元投资购买了一个250m2的写字楼单位，并将其中的100m2用做该公司的办公室，将另外150m2租给另外一个单位使用，每年扣除维修管理费用后的净租金收入是50万元。经过l0年之后，该公司为了财务安排方面的需要，将拥有的250m2写字楼全部转售出去，扣除销售税费后的净转售收入为450万元。可以看出，该公司的置业投资，同时达到了自用(消费)、获取经常性收益、投资保值和增值等几个方面的目的。
1.3.3 房地产间接投资
1.3.3.1 房地产企业债券和股票投资
为了降低融资成本，越来越多的大型房地产投资企业希望通过资本市场直接 融资，以支持其开发投资计划。例如，北京首都创业集团1999年5月28日成功 发行了5亿元期限为3年、年利率为5.4%的企业债券，用于阳春光华、盛世家 园等6个优质普通住宅项目的开发，不仅解决了开发项目资金短缺的问题，也为 投资者提供了一个很好的间接投资房地产的机会;北京天鸿宝业、深圳金地、华 润北京置地等则通过公司上市，解决了房地产开发所需的资本金投人问题。债券 或股票的投资者，也就分享了房地产投资的部分收益，成为房地产间接投资者。
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