2012年房地产估价师《理论与方法》精讲(40)

更新时间：2012-03-21 13:11:32 来源：|0

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　　房地产估价理论与方法第5讲:比较法(二)$lesson$

　　一、内容要求

　　1、交易日期修正;

　　2、房地产状况修正;

　　3、求取比准价格;

　　4、比较法总结和运用举例。

　　二、考试要求

　　掌握交易日期修正、房地产状况修正和求取比准价格。

　　三、内容辅导

　　第六节交易日期修正

　　一、交易日期修正的含义

　　可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。要求评估的估价对象的价格是估价时点时的价格，是在估价时点时的房地产市场状况下形成的。如果成交日期与估价时点不同，房地产市场状况可能发生了变化，价格就有可能不同。因此，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格。这种调整称为交易日期修正。

　　交易日期修正实际上是房地产市场状况修正。经过了交易日期修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格。

　　二、交易日期修正的方法

　　在可比实例的成交日期至估价时点期间，随着时间的推移，房地产价格可能发生的变化有3种情况：(1)平稳;(2)上涨;(3)下跌。当房地产价格为平稳发展时，可不进行交易日期修正。而当房地产价格为上涨或下跌时，则必须进行交易日期修正，以使其符合估价时点时的房地产市场状况。

　　采用百分率法进行交易日期修正的一般公式为：

　　可比实例在成交日期时的价格×交易日期修正系数=在估价时点时的价格

　　其中，交易日期修正系数应以成交日期时的价格为基准来确定。假设从成交日期到估价时点时，可比实例价格涨跌的百分率为±T%(从成交日期到估价时点时，当可比实例的价格上涨的，为+T%;下跌的，为-T%)，则：

　　可比实例在成交日期时的价格×(1±T%)=在估价时点时的价格

　　或者

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