2012年房地产估价师《案例与分析》精讲(56)

更新时间：2012-03-27 13:27:44 来源：|0

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　　四、估价目的$lesson$

　　为委托人以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。

　　五、估价时点

　　2002年12月1日

　　六、价值定义

　　本次估价采用公开市场价值标准，即估价结果为估价时点时的公开市场的客观合理价格。

　　本次估价结果为估价对象49977.62┫房屋所有权及相应的8048.23┫划拨国有土地使用权的价格。不包括土地出让地价，不包括厨房设备、洗衣机、康乐中心等的可移动商业设备价值以及客房中由委托人配备的家具、可移动的电器、设备等。

　　七、估价原则

　　本次估价遵循以下原则：合法原则;最高最佳使用原则;估价时点原则;替代原则;公平原则;达到独立、客观、公正(详述略)。

　　八、估价依据

　　主要有：

　　⑴ 中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999);

　　⑵ 《中华人民共和国城市房地产管理法》;

　　⑶ 《中华人民共和国担保法》;

　　⑷ 《城市房地产抵押管理办法》;

　　⑸ 《××市房地产抵押管理办法》;

　　⑹ 全国人大常委会、国务院、建设部、国土资源部以及××市人民政府有关部门颁布的其他有关法律、法规和政策文件;

　　⑺ 委托人提供的有关资料;

　　⑻ 我公司所掌握的××市房地产市场的有关资料及估价人员实地勘查、调查所获取的资料。

　　九、估价方法

　　估价人员在认真分析所掌握的资料并对项目用地及邻近类似房地产进行实地勘查、调查后，根据估价对象的特点，遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，经过反复研究，因估价对象为收益性房地产，则选用收益法作为一种估价方法，又由于饭店类房地产买卖案例极少，难于选择市场法，故选用成本法为另一种估价方法对估价对象的整体价值进行估价。作为抵押房地产评估运用成本法也是谨慎角度的一种体现。

　　收益法是预测估价对象未来各期的净收益，选择适当的报酬率(报酬率)将其折现到估价时点后累加，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

　　成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。将两种估价方法的估算结果分析综合后，得出最终估价值。

　　十、估价结果

　　估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照国家规定的技术标准和估价程序，在对估价对象进行了实地查勘、了解当地房地产市场行情以及认真分析现有资料的基础上，采用收益法、成本法，经过周密测算，并结合估价经验与对影响估价对象价格因素的分析，认为××饭店房地产(建筑面积49977.62┫，国有划拨土地面积8048.32┫)在2002年12月1日的客观市场价值为70894万元(大写：人民币柒万零捌佰玖拾肆万元整)，约折合单位建筑面积价格14185元/┫(大写：人民币壹万肆仟壹佰捌拾伍元整)

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