2012年房地产估价师《案例与分析》精讲(45)

更新时间：2012-05-02 16:25:40 来源：|0

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　　㈡成本法测算过程$lesson$

　　⑴ 采用市场比较法测算估价对象土地使用权价格

　　① 可比实例与估价对象基本情况(见表2-16)。

　　②交易时间修正：近期土地使用权转让市场无大变化，则可比实例A、B、C交易时间修正系数分别为100/100、100/100、100/100;

　　③区位状况修正：可比实例A在交通便捷度方面略差于估价对象，可比实例B在环境、卫生方面略差于估价对象，而可比实例C在环境、卫生方面优于估价对象，则可比实例A、B、C、区位状况修正系数分别为100/95、100/95、100/105

　　④实物状况修正：可比实例A在土地生熟程度、土地使用权剩余年限方面稍劣于估价对象，而可比实例B、C在临街状况、土地生熟程度、土地使用权剩余年限等实物状况方面与估价对象相仿，则可比实例A、B、C实物状况修正系数分别为100/95、100/100、100/100。

　　③ 根据修正系数测算估价对象土地使用权比准价格

　　修正单价A=1480×100/100×100/100×100/95×100/95=1640(元/┫)

　　修正单价B=1500×100/100×100/100×100/95×100/100=1579(元/┫)

　　修正单价C=1650×100/100×100/100×100/105×100/100=1571(元/┫)

　　取平均值，得比准单价=(1640+1579+1571)/3=1579)元/┫)

　　估价对象土地使用权比准价格为：1597×6000×10-4=958.20(万元)

•2012年房地产估价师考试时间：10月13、14日
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