2012年房地产估价师《理论与方法》精讲(20)

更新时间：2012-05-31 14:53:50 来源：|0

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　　3.卖价和买价都只是买卖双方中某一方所愿意接受的价格。在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格，高于或等于卖者所愿意接受可最低价格时，交易才可能成功。在图2-4(a)中，交易不能成功;在图2-4(b)中，交易可能成功。

　　至于最终的交易价格是在此最低价格和最高价格之间，还是刚好为最低价格或最高价格，取决于双方的谈判能力，以及该种房地产市场是处于卖方市场还是买方市场。在卖方市场下，成交价格往往是偏高的;在买方市场下，成交价格往往是偏低的。

　　(二)市场价格

　　市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。

　　(三)理论价格

　　理论价格是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。

　　市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格而上下波动，不会偏离太远。

　　一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。

　　就成交价格、市场价格与理论价格相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价格。

　　(四)公开市场价值

　　公开市场价值定义为：在公开市场上最可能形成的价格。在本书中，市场价格、市场价值、公开市场价值三者的含义基本相同，在一般情况下可以混用。值得注意的是，在现实估价中有时需要评估的不一定是公开市场价值，而是在某些特定条件限制下的正常价格或金额，如征用拆迁补偿估价。

　　(五)评估价值

　　评估价值又称评估价格、估计价值，简称评估值、评估价或评估额，是估价人员对房地产的客观合理价格或价值进行估算和判定的结果。

　　评估价值还可以根据所采用的估价方法的不同而有不同的称呼，如采用比较法估算得出的结果通常称为比准价格，采用成本法估算得出的结果通常称为积算价格，采用收益法估算得出的结果通常称为收益价格。

　　但从理论上讲，一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格。

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