2012年房地产估价师《案例与分析》精讲(12)

更新时间：2012-07-24 15:16:49 来源：|0

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　　三、房地产估价技术路线的确定过程

　　如前所述，确定房地产估价技术路线就是要确定估价对象房地产的价格内涵和价格形成过程，因此在确定房地产估价技术路线时，首先要明确估价对象的价格内涵，其次要确定其价格形成的过程，然后再确定估价的测算过程和需要采用的估价方法。

　　例如，在进行保险事故发生后的损失价值或损失程度评估时，应把握保险标的房地产在保险事故发生前后的状态。这时的估价技术路线就是：先对保险事故发生前的估价对象进行估价，再对保险事故发生后的估价对象估价，两个估价结果的差额就是保险事故发生后的损失价值。

　　再以第三章【案例3-2】的情况为例，该案例是要确定一大批直管公房的出售基准价格，采取的估价技术路线是：先明确价格内涵，是考虑成新折扣的房屋重置价加上基准地价，并且是选取一类具有相同地段、相同建筑结构、相同建设年代的房屋，确定该类房屋的平均价格作为这一类房屋的基准售价，然后在选用成本法和基准地价修正法分别估算建筑物价格和地价，最终确定房屋的基准售价。

　　一些简单明确的房地产估价往往比较容易确定估价技术路线，确定估价技术路线的过程通常可以简化为选择确定估价方法。而一些比较复杂的房地产估价则要先明确价格内涵、价格形成过程，再据此理清思路，定下估价技术路线。

　　第二章各种目的房地产估价

　　考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价目的在房地产估价时所起的作用，房地产估价的假设前提，房地产价值类型与房地产估价前提之间的关系，房地产价值类型和估价前提与房地产权利和房地产交换价值之间的关系，以及它们和房地产估价目的的关系等的掌握程度。

　　考试基本要求掌握：房地产估价的两类主要假设前提，房地产转让价格评估，房屋租赁价格评估，房地产抵押价值评估，城市房屋拆迁补偿估价。

　　熟悉：房地产估价目的与房地产估价假设前提之间的关系，房地产估价目的对房地产交换价值的规定作用，国有土地使用权出让价格评估，房地产保险估价，房地产课税估价，征地估价，房地产拍卖保留价评估。

　　了解：拆迁集体土地房屋估价，房地产分割、合并估价，房地产纠纷估价，企业各种经济行为涉及的房地产估价，房地产贷款项目评估的特点及内容。

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