2013年房地产估价师考试《案例分析》练习题十一

　　对某新建成的写字楼进行估价，/考*试*大/估价人员掌握了在估价时点时的相关资料见表1，并用收益法评估该写字楼的市场价值。

　　估价测算如下(节选)：

　　(一)年有效毛收入22000┫×(50+5)×12×(1-10%)元/┫=13068000元

　　(二)年运营费用

　　1.年维修费用

　　25000┫×2000元/┫×2%=1000000元

　　2.年管理费用

　　年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失

　　=13068000×3%+500×50%=692040(元)

　　3.年营业税及附加=13068000元×5.55%=725274元

　　4.年运营费用小计

　　年运营费用=1000000元+692040元+725274元=2417314元

　　(三)年净收益年净收益=(一)项-(二)项=13068000元-2417314元=10650686元

　　(四)估价结果估价结果=10650686/5%[1-1/(1+5%)50]元=194438130元

　　答案：

　　(1)年有效毛收入计算错误，物业管理费不应计算。应为;

　　22000┫×50元/┫×12×(1-10%)=11880000元

　　(2)年管理费用计算错误，不应计人管理用房租金损失。应为：

　　年管理费用=年有效毛收入×3%=11880000元×3%=356400元

　　(3)年房产税、营业税及附加应为：11880000×(12%+5.55%)=2084940元

　　因此年运营费用应为三项之和：/考*试*大/

　　年维修费用+年管理费用+年税金=1000000+356400+2084940=3441340元;

　　年净收益(年净租金)=11880000-3441340=8438660元。

　　(4)估价结果计算时收益年限取值错误，应取45年，即：

　　估价结果=8438660/5%×[1-1/(1+5%)45]=149989335元=14999万元

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