2013年房地产估价师《案例与分析》冲刺精讲(5)

　　九、房地产纠纷估价

　　1、房地产纠纷估价的类型。

　　①针对房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额的纠纷，这类纠纷称之为房地产价格类纠纷。由法院、仲裁机构请房地产估价机构完成。

　　②针对估价结果本身的纠纷，这类纠纷可称之为估价结果纠纷。由专门的估价仲裁部门出面对估价结果做出鉴定和裁决。

　　2、房地产价格类纠纷的特点。

　　①房地产纠纷中的民事法律关系较复杂。一宗房地产纠纷案件中往往同时存在两个以上的民事法律关系，并且还彼此牵连。更为复杂的是引起房地产纠纷的原因中有许多是历史上的行为和事件，我们不能用现行的民事法律政策去硬套用过去法制不健全年代的行为。而且，由于年代久远，不少房屋的自然状况及其管理、使用情况、权属更迭较多，变化较大。同时，房地产证书资料也有不少已流失湮灭，查证工作难度较大。

　　②房地产纠纷争议标的价值一般较大。

　　③房地产纠纷涉及面广。纠纷中常常涉及规划部门、城建部门、土地管理部门、房产管理部门等，这些部门有时以第三者的身份对房地产纠纷进行调处，有时直接是纠纷中的一方当事人，处理纠纷时注意协调各方关系。

　　④房地产纠纷政策性强，适用法律的难度较大。

　　3、房地产估价结果纠纷的特点。

　　①房地产估价结果纠纷是针对估价机构已经做出的估价结论的纠纷。

　　②房地产估价结果纠纷地调处必须由专门的估价仲裁机构进行，否则无法让原来提供估价结果报告的估价机构信服，也无法让纠纷其他当事人接受。

　　4、房地产纠纷估价及其特点。

　　房地产纠纷的解决方式有：协议、调解、仲裁、诉讼等。

　　①除为抵押贷款目的评定房地产的抵押价值外，其他价格评估的时点一般不是当前或未来某一时间，而是过去某一时间。

　　A 房地产转让与租赁缴纳税费纠纷、房地产交易价格纠纷、房地产拆迁补偿纠纷估价时，估价时点为房地产交易协议、拆迁补偿协议的签字日期或协议所载日期;

　　B 遗产、共有财产中房地产分配估价时，估价时点一般应以继承关系、共有财产关系确定日期;

　　C 土地共有人占有共有份额纠纷，一般应以最近一次确定共有土地纳税金额的日期为估价时点;

　　D 房地产估价服务纠纷，以原估价报告所载估价日期作为检验、评估的估价时点。

　　②价格评估依据的资料，一般来说，只能是房地产纠纷发生前的近期客观资料。

　　③不能以当前房地产市场实际价格作为原估价结论是否真、客观、合理的判断标准。

　　④纠纷估价的评估依据是估价时点对应的房地产状况。

　　十、房地产拍卖底价评估

　　1、法律依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国拍卖法》以及其他有关规定。

　　2、几条相关法律。

　　①《担保法》第五十五条规定：城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖后新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

　　以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡(镇)村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，以实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。=

　　②《拍卖法》第六条规定：拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产。

　　第五十六条规定：委托人、买受人与拍卖人约定佣金的比例。

　　委托人、买受人与拍卖人对佣金比例未作约定，拍卖成交的，拍卖人可以向委托人、买受人各收取不超过拍卖或者成交价5%的佣金。收取佣金的比例按照同拍卖成交价成反比的原则确定。

　　拍卖未成交的，拍卖人可以向委托人收取约定的费用，未作约定的，可以向委托人收取为拍卖支出的合理费用。

　　3、房地产拍卖底价评估的特点。

　　①强制处分。处分行为要在规定的时间内完成，如果拍卖不成，通常会由法院主持将拍卖标的物折价抵偿债务。采集者退散

　　②快速变现。买受人无时间充分了解标的物，因此出价一般低于正常交易价格。

　　③市场需求面窄，推广力度小。

　　④消费者心理因素。认为处分被拍卖的房地产价格会低于正常房地产价格。

　　⑤购买者的额外支出。拍卖时所发生的费用以及产权转移时所发生的费用，由于竞买者要支付拍卖机构佣金，成为购买者的额外成本。估价时应该考虑是否扣除。

　　4、拍卖底价评估的技术路线。先确定拍卖市场的成交价格比正常市场成交价格偏低的幅度，然后可以先按正常市场价格对估价对象进行估价，再按照这个偏低幅度对估价结果调减。

　　5、在建工程拍卖底价的评估。应充分考虑后续工程需投入的成本、费用，交接带来的额外支出及不可预见费用，估价方法可选用假设开发法、成本法、市场比较法。

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