2014年房地产估价师《制度与政策》讲义:第十章二节

　　第二节 房产税

　　一、纳税人

　　凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人;产权出典的，以承典人为纳税人;产权所有人、取典人均不在房产所在地的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或者使用人为纳税人。自2009年1月1日起，外商投资企业，外国企业和组织以及外籍个人，依照《房产税暂行条例》缴纳房产税。

　　二、课税对象

　　房产税的课税对象是房产。《房产税暂行条例》规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。

　　三、计税依据

　　对于非出租的房产，以房产原值一次减除l0%～30%后的余值为计税依据。具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。

　　对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。租金收入是房屋所有权人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收人。对以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地房产的租金水平，确定一个标准租金额按租计征。

　　四、税率

　　房产税采用比例税率。按房产余值计征的，税率为l.2%;按房产租金收入计征的，税率为12%。

　　五、纳税地点和纳税期限

　　房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应分别向房产所在地的税务机关纳税。

　　房产税按年计征，分期缴纳。具体纳税期限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

　　六、减税、免税

　　下述房产免征房产税：

　　(1)国家机关、人民团体、军队自用的房产。但是，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围。

　　(2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。

　　(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免税范围。

　　(4)个人所有非营业用的房产。

　　房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

　　(5)经财政部批准免税的其他房产。包括：

　　1)损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定后，可免征房产税。2)对企业因停产、撤销而闲置不用的房产，经省、自治区、直辖市税务机关批准可暂不征收房产税;如果这些房产转给其他征税单位使用或恢复生产的时候，应依照规定征税。

　　3)房产大修停用半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税。

　　4)在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间一律免征房产税。但是，工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，依照规定征税。

　　5)企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，可免征房产税。6)中、小学校及高等学校用于教学及科研等本身业务的房产免征房产税。但学校兴办的校办工厂、校办企业、商店、招待所等的房产应按规定征收房产税。

　　七、具备房屋功能的地下建筑的房产税政策

　　(1)凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。

　　上述具备房屋功能的地下建筑，是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

　　(2)自用的地下建筑，按以下方式计税：

　　1)工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。

　　应纳房产税的税额一应税房产原值×[1-(10%～30%)]×1.2%。2)商业和其他用途房产，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值。应纳房产税的税额一应税房产原值×[1-(10%～30%)]×1.2%。房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划

　　单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。

　　3)对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

　　(3)出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。上述规定自2006年1月1日起执行，《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》同时废止。