2014年房地产估价师《案例分析》:考试方法2

更新时间：2014-05-12 08:57:26 来源：|0

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摘要 2014年房产估价师正在备考,环球网校整理"2014年房地产估价师《案例分析》复习资料"供大家参考学习!祝您马到成功!

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　　估价方法选用上的错误

　　1、只使用了一种估价方法

　　2、能用市场比较法的没有用。

　　3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。

　　4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。

　　5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。

　　估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定

　　典型试题：

　　某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6 月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/┫，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用.销售税金和期望利润，并计算了自2001年6 月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实.认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/┫.

　　请问：

　　1)估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?

　　2)在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?

　　答案：

　　1)错误有：

　　①应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。

　　②应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。

　　③利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。

　　2)还应将重置价格减去折旧：

　　①可能存在的施工质量缺陷、有形损耗等各种原因产生的物质折旧。

　　②可能存在的烂尾楼设计过时(落后)等各种原因产生的功能折旧。

　　③可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。