2014年房地产估价师《理论与方法》公式:投资组合和剩余技术
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3.投资组合和剩余技术
式中：Ro―综合资本化率;RL―土地资本化率;RB―建筑物资本化率;VL―土地价值;VB―建筑物价值;
V―土地价值占房地价值的比率;B―建筑物价值占房地价值的比率，L+B=100%;
?Ro=VL×RL+VB×RB/ VL+VB ?RL=(VL+VB)RO―VB×RB/VL ?RB=( VL+VB)RO― VL×RL/VB
?Ro=L×RL+B×RB ?Ro=L×RL+(1―L)RB ?Ro=(1―B) RL+B×RB
?抵押贷款常数的计算公式为：Ro=M×RM+(1―M)×RE
?在分期等额本息偿还贷款的情况下,抵押贷款常数的计算公式为：RM=YM×(1+YM)n/(1+YM)n―1
= YM+YM/(1+YM)n―1
式中：RM―抵押贷款常数;YM―抵押贷款报酬率，即抵押贷款利率(i);n―抵押贷款期限;
?房地产的价格=抵押贷款金额+自有资金额 ?房地产净收益=抵押贷款收益+自有资金收益
?直接资本化法的土地剩余技术公式 为: VL= AO―VB×RB/ RL
?直接资本化法的建筑物剩余技术公式为: VB= AO―VL×RL/ RB
上式中：VL―土地价值;AO―土地与地上建筑物共同产生的净收益;VB―建筑物价值;RB―建筑物资本化率;
RL―土地资本化率;
?直接资本化法的自由资金剩余技术公式为: VE= AO―VM×RM/ RE
?直接资本化法的抵押贷款剩余技术公式为: VM= AO―VE×RE/ RM
上式中：VE―自有资金权益价值;AO―房地产净收益;VM―抵押贷款金额;RM―抵押贷款常数;
RE―自有资金资本化率;
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