2011年《税法二》辅导：土地使用增值税(19)
更新时间：2010-09-03 09:29:34
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六、房地产开发企业土地增值税清算管理(掌握)：
(一)土地增值税的清算单位
(二)土地增值税的清算条件：
(1)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
① 房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
② 整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
③ 直接转让土地使用权的。
(2)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
① 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
② 取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;
③ 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;
④ 省税务机关规定的其他情况。
(三)非直接销售和自用房地产的收入确定
(1)房地产开发企业将开发产品用于A职工福利、B奖励、C对外投资、D分配给股东或投资人、E抵偿债务、F换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, (产权发生转移)其收入按下列方法和顺序确认：
①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;
②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
(2)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
2011年注册会计师辅导优惠套餐 转自环 球 网 校edu24ol.com
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