2011《税法二》预习：计税依据的确定(20)

　　4.计算公式为： $lesson$

　　每次(月)收入额不足4000元的：

　　应纳税额=应纳税所得额×适用税率=[每次(月)收入额-允许扣除的项目(税费)-修缮费用(800为限)-800]×20%

　　每次收入额在4000元以上的：

　　应纳税额=应纳税所得额×适用税率=[每次(月)收入额-允许扣除的项目(税费)-修缮费用(800为限)]×(1-20%)×20%

　　【教材例题】郑某于2007年1月将其自有的四间面积为150平方米的房屋出租给张某居住，租期1年。郑某每月取得租金收入1500元，全年租金收入18000元。计算郑某全年租金收入应缴纳的个人所得税。

　　【答案】财产租赁收入以每月内取得的收入为一次，郑某每月及全年应纳税额为：

　　(1)每月应纳税额=(1500-800)×10%=70(元)

　　(2)全年应纳税额=70×12=840(元)

　　例：李某7月份将市区内闲置的一处住房出租用于他人居住，租期1年，每月租金2000元，房产原值70万元，当地政府规定减免比例为30%，可提供实际缴纳营业税和房产税的完税凭证(假定其他税费忽略不计)。7月发生漏雨修缮费1000元。则其7、8两个月应纳个人所得税是多少?

　　【答案】7月租金应纳税=[2000×(1-3%-4%)-800-800] ×10%=26元

　　8月租金应纳税=[2000×(1-3%-4%)-200-800] ×10%=86元

　　【解析】(1)个人但市场价出租的居民住房，营业税减按3%的税率，房产税减按4%的税率，个人所得税减按10%的税率;(2)财产租赁收入扣除费用包括：税费+修缮费+法定扣除标准;(3)允许扣除的修缮费用，以每次800元为限。一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直到扣完为止。此题中的1000元修缮费7月扣了800元，8月扣了200元。(注意严格按顺序扣除)

　　注意以下问题：1.定额或定率扣除;

　　2.次的规定;

　　3.出租房产特殊扣除项目;

　　4.出租房产税额减按10%征收。

　　例：张某于2009年2月份将其自有的房屋出租给一个体业主居住，租期2年，年租金24000元，营业税率3%(城建税、教育费附加不考虑)，1月份张某因房屋陈旧而进行了简单维修，发生维修费用1200元(取得合法有效凭证)。则张某2009年2月、3月份应缴纳个人所得税。

　　解：

　　2月份应缴纳个人所得税=[24000÷12×(1-3%)-800-800]×10%=34(元)。

　　3月份应缴纳个人所得税=[24000÷12×(1-3%)-400-800]×10%=74(元)。

　　注意出租房屋给他人居住和经营的政策区别：

　　如果个人出租房屋给他人居住，营业税3%，房产税4%，个人所得税10%;

　　如果单位出租房屋经营，营业税为5%，房产税4%，个人所得税20%。

　　(注释：1.2008年3月1日起个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。)

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