2012年注税辅导：申报和缴纳(五)

　　(七)土地增值税的核定征收$lesson$

　　1.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

　　2.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

　　3.虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;

　　4.符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期

　　5.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

　　2007年 注册会计师

　　9.对房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列表述正确的是(　　)

　　A.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除

　　B.房地产开发企业提供的开发间接费用资料不实的，不得扣除

　　C.房地产开发企业提供的前期工程费的凭证不符合清算要求的，不得扣除

　　D.房地产开发企业销售已装修房屋，可以扣除的装修费用不得超过房屋值的10%

　　【答案】A

　　【解析】选项B、C房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。选项D房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，没有金额的限制。

　　2007年 注册会计师

　　某中外合资房地产开发公司，2006年发生以下业务：

　　(1)1月通过竞拍取得市区一处土地的使用权，支付土地出让金6 000万元，缴纳相关税费240万元;

　　(2)以上述土地开发建设普通标准住宅楼、会所和写字楼各一栋，占地面积各为1/3;

　　(3)住宅楼开发成本3 000万元，分摊到住宅楼利息支出300万元，包括超过贷款期限的利息40万元;

　　(4)写字楼开发成本4000万元，无法提供金融机构证明利息支出具体数额;

　　(5)与住宅楼配套的会所开发成本480万元，无法准确分摊利息支出，根据相关规定，会所产权属于住宅楼全体业主所有;

　　(6)9月份全部竣工验收后，公司将住宅楼出售，取得收入15 000万元;将写字楼作价9　000万元与他人联营开设一商场，收取固定收入，不承担经营风险，当年收到250万元。

　　其他相关资料：该房地产公司所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用。

　　要求：根据上述资料，按下列序号回答问题，每问需计算出合计数：

　　(1)计算公司应缴纳的房产税;

　　(2)计算公司应缴纳的营业税：

　　(3)计算公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额;

　　(4)计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额;

　　(5)计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目;

　　(6)计算公司缴纳土地增值税时应扣除的税金

　　(7)计算公司应缴纳的土地增值税。

　　【答案及解析】

　　(1)外商投资企业不适用房产税，所以应缴纳的房产税=0

　　(2)应缴纳的营业税=15000×5%+250×5%=762.5(万元)

　　(3)公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额=(6000+240)×2/3=6240×2/3=4160(万元)

　　【解释】这里考到土地增值税可扣除项目的范围的规定，投资联营产权未转移的，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本费用;销售普通标准住宅以及虽不取得收入，但建成后产权属于全体业主所有的会所等，可扣除相应成本费用。

　　(4)公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额=3000+480=3480(万元)

　　(5)公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目=(300-40)+(3000+6240÷3)×5%+(480+6240÷3)×10%+(3480+4160)×20%=2298(万元)

　　(6)公司缴纳土地增值税时应扣除的税金=15000×5%=750(万元)

　　(7)增值额=15000-(4160+3480+2298+750)=15000-10688=4312(万元)

　　增值率=4312÷10688×100%=40.34%，适用30%的税率

　　应纳土地增值税=4312×30%=1293.60(万元)

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