2012年注税考试《税法二》辅导：第五章(5)

　　例：某公司有办公用房一幢，房产价值5000万元，对外出租。2002年取得租金收入100万元。计算该公司当年应纳房产税。$lesson$

　　应纳房产税额=100×12%=12(万元)

　　例：某公司出租房屋3间，年租金收入为30,000元，适用税率为12%.请计算其应纳房产税税额。

　　应纳税额=30,000×12%=3600(元)

　　自用房屋中期出租、改建房屋，分段计算(重点)

　　题型一：年中出租

　　例：某企业的经营用房原值为500万元，2008年全年企业自用按照当地规定允许减除30%后余值计税，适用税率为1.2%.请计算其应纳房产税税额。

　　应纳税额=500×(1-30%)×1.2%=4.2(万元)

　　例：如果该房产2008年全年出租，每月租金收入 1万元，适用税率为1.2%.请计算其应纳房产税税额。

　　应纳税额=1×12×12%=1.44(万元)

　　例：如果该房产2008年7月份开始出租，每月租金收入 1万元，适用税率为1.2%.请计算其应纳房产税税额。

　　应纳税额=500×(1-30%)×1.2%÷2+1×6×12%=2.1+0.72=2.82(万元)

　　题型二：年中扩建、改建

　　某厂房账面原值为500万元，当年8月份对其进行了改建装修并办理了竣工结算，支付费用100万元(当地政府规定允许按房产原值一次扣除30%)。当年应缴纳房产税( 　 )万元。

　　【答案】500×(1-30%)×1.2%+100×(1-30%)×1.2%÷12×4 (万元)

　　例：某国有企业在其所在城市市区有房屋三栋，其中二栋用于本企业生产经营，二栋房产账面原值为400万元，当年10月份对这二栋房屋进行了改建装修并办理了竣工结算，支付费用100万元(当地政府规定允许按房产原值一次扣除30%);另外一栋房屋租给某私营企业，年租金收入20万元。该企业当年应缴纳房产税( 　 )万元。

　　【答案】400×(1-30%)×1.2%+100×(1-30%)×1.2%÷12×2+20×12%=3.36+0.14+2.4=5.9 (万元)

　　3.投资联营及融资租赁房产的计税依据。(重点)

　　对投资联营的房产，在计征房产税时应予区别对待。

　　(1)对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税;(由被投资方)

　　例：A企业有房产投资甲公司，与共担经营风险的，甲公司交房产税。

　　(2)以房产联营投资，收取固定收入，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税。(由投资方交房产税)

　　例：A企业有房产投资甲公司，收取固定租金，A企业交房产税。

　　例：某企业拥有房产原值l000万元，2008年7月1日将其中的30%用于对外投资，不承担经营风险，投资期限3年，当年取得固定利润分红20万元;2008年9月1日将其中10%按政府规定价格租作办公楼，每月取得租金3万元，其余房产自用。已知当地政府规定的扣除比例为20%，该企业2008年度应缴纳房产税(　)元。

　　【解析】该企业2008年度应缴纳房产税=1000×60%×(1-20%)×1.2%+[1000×30%×(1-20%)×1.2%×6÷12+20×12%]+[1000×10%×(1-20%)×1.2%×8÷12+3*4*12%=5.76+3.84+0.64+1.44=11.68(万元)

　　(2)对融资租赁房屋的情况――计征房产税时应以房产余值计算征收。

　　解释：对融资租赁房屋的情况，由于融.资租赁实际上是一种分期付款购买固定资产的行为，因此在计征房产税时应以房产余值计算征收。

　　例：2007年1月以融资租赁的方式租入一处房产，原值l00万元，租赁期5年，租入当月投入使用，每月支付租赁费1万元，2008年应缴纳房产税。(注：该省规定按房产原值一次扣除20%后的余值计税)

　　2008年应缴纳房产税=100×(1―20%)×1.2%=9.6(万元)

　　例：2008年6月以融资租赁的方式租入一处房产，原值100万元，租赁期5年，租入当月投入使用，每月支付租赁费1万元，2008年应缴纳房产税。

　　2008年应缴纳房产税=100×(1―20%)×1.2%×6÷12=4.8(万元)

　　4.居民住宅区内业主共有的经营性房产的计税依据

　　对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值;出租的，依照租金收入计征。

　　例：下列各项符合房产税计税依据规定的有(　)。

　　A. 房产联营投资，不担风险，只收取固定收入，应从价计缴房产税

　　B.融资租赁方式租入的房屋，以每期支付的租赁费为计税依据 房产余值

　　C.更新房屋附属设备将新附属设备价值计入原值时，可扣减原来相关设备价值后的余额为计税依据

　　D.以房地产对外投资收取固定收入，不承担投资风险的，以固定收入作为计税依据

　　【答案】CD

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