2012年税务代理实务 预习指导：第九章(3)

　　(五)纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收$lesson$

　　①出售旧房及建筑物的;

　　②隐瞒、虚报房地产成交价格的;

　　③提供扣除项目金额不实的;

　　④转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

　　(六)税收优惠

　　1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。

　　2.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，免税;

　　3. 2008年11月1日起起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。

　　4.企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房，经济适用房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

　　[例9-1]某房地产开发公司建造一幢普通标准住宅出售，取得销售收入1000万(城建税7%，教育费附加3%)，支付的地价款100万，房地产开发成本300万元，银行贷款利息无法分摊，当地税务局规定的房地产开发费用的扣除比例为10%;

　　1.确定收入：1000万;

　　2.确定扣除项目

　　(1)地价款：100万

　　(2)开发成本：300万

　　(3)开发费用：

　　①利息能分得清，并提供相应证明资料，则按：“利息+[(1)+(2)]×5%”

　　②利息不能分清，或者不能提供证明资料，则按“[(1)+(2)] ×10%”

　　(100+300)×10%=40(万元)

　　提示：逾期支付的银行利息以及银行罚息在土地增值税前是不能扣除的，但在企业所得税前可以扣除。

　　(4)转让相关的税金：

　　营业税：1000×5%=50(万元)

　　城建税：50×7%=3.5(万元)

　　教育费附加：50×3%=1.5(万元)

　　(5)加计扣除：

　　(100+300)×20%=80(万元)

　　(6)扣除合计：将(1)～(5)这五项加起来575万元

　　3.确定增值额：1000-575=425(万元)

　　4.确定增值比例：425÷575×100%=73.91%

　　注意：是增值税÷扣除项目金额合计

　　5.计算土地增值税：425×40%-575×5%=141.25(万元)

　　注意：土地增值税=增值额×税率-扣除金额合计×速算扣除系数

　　对于例9-2，也是相同的计算步骤，只是例9-2是非房地产开发企业，有以下几个考点大家要注意：

　　1.税金上，房地产开发企业的印花税计入管理费用中，不再单独扣除;非房地产企业的印花税，可以单独扣除;

　　2.对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。

　　3.非房地产企业不得享受加计扣除优惠。

　　4.纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。但对纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。

　　[例9-2]某事业单位(非房地产开发单位)建造并出售了一幢写字楼，取得销售收入2000万元(营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，印花税税率为5 ，教育费附加征收率为3%)。该单位为建造此楼支付的地价款为300万元;房地产开发成本为400万元;房地产开发费用中的利息支出为200万元(能够按转让房地产项目计算分摊并提供工商银行证明)，但其中有30万元的加罚利息。按规定其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%，则其应纳税额计算如下：

　　(1)确定转让房地产的收入为2000万元。

　　(2)确定转让房地产的扣除项目金额：

　　①取得土地使用权所支付的金额为300万元;

　　②房地产开发成本为400万元;

　　③房地产开发费用为：

　　(300+400)×5%+(200-30)=205(万元)

　　④与转让房地产有关的税金为：

　　2000×5%×(1+7%+3%)+2000×5÷10000=110+1=111(万元)

　　⑤扣除项目金额为：

　　300+400+205+111=1016(万元)

　　(3)转让房地产的增值额为：

　　2000-1016=984(万元)

　　(4)增值额与扣除项目金额的比率为：

　　984÷1016≈96.9%

　　(5)应纳土地增值税额为：

　　984×40%-1016×5%=342.8(万元)

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