待估土地为已完成“七通一平”的待开发建设用地。土地面积为5000平方米，规划用途为住宅，允许的容积率为3，土地使用权年限为70年。评估人员经市场调查，该楼盘建成后即可出售，预计售价为15000元/平方米，销售费用为楼价的2.5％，销售税费为楼价的6％，当地银行贷款年利率为6％，开发商要求的投资利润率为20％。该楼盘的建设周期为2年，建设费为5000元／平方米，专业费为建设费的10％，假定地价一次性投入，建设费和专业费均匀投入。要求：用假设开发法估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。（计算结果保留整数）

（1）建筑面积=地块总面积×容积率=5000×3=15000（平方米）楼价=建筑面积×每平方米售价=15000×15000=225000000（元）

（2）建筑费=建筑面积×每平方米造价=15000×5000专业费=建筑费×i=15000×5000×10%建筑费＋专业费=15000×5000×（1＋10%）=82500000(元）

（3）题目条件是“建筑费和专业费在整个建设期内均匀投入”，则有：利息=地价×利息率×土地开发期＋（建筑费＋专业费）×利息率×土地开发期×50%=地价×6%×2＋82500000×6%×1=0.12地价＋4950000

（4）利润=（地价＋建筑费＋专业费）×利润率=（地价＋82500000）×20%=0.2地价＋16500000

（5）销售费用和税费=225000000×（2.5%＋6%）=19125000（元）注：题目条件“销售费用为楼价的2.5％，销售税费为楼价的6％”。

（6）地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用=225000000-82500000-(0.12地价＋4950000)-(0.2地价＋16500000)-19125000解得地价=101925000÷1.32=77215909（元）单位地价=地价÷地块总面积=77215909÷5000=15443（元/平方米）楼面地价=地价÷建筑面积=77215909÷15000=5148（元/平方米）