（1）①估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同（1分）

②净收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分（1分）

③净利润已扣除了房地产的折旧摊销（1分）

财务费用（含利息收益）（1分）

及所得税等（1分）

包含了正常的（商业利润）等（1分）

（2）收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命还要考虑土地使用年限（1分）

（或土地使用终止年短于建筑物寿命终止年）（1分）

（3）估价采用的成本应为价值时点当时的（1分）

社会平均（客观）成本（或实际成本是历史（1分）也不—定是社会平均（客观）成本）（1分）