案例听课后总结

(一)封面:     
(二)目录:     
(三)致委托人函:     
1.致函对象:     
2.致函正文:     
(1)估价对象     
(2)估价目的     
(3)估价时点     
(4)估价结果:注意大小写.币种
如是多层应分层说明:
类别      评估面积（┫）      单价（元/┫）      总价（万元）     
底层商铺     732.31             10455              765.63     
二层商铺    1386.25              8345             1156.83     
合计        2118.56                               1922.46           
(5)估价报告应用有效期 (应注意:在致委托人函中没有但在估价结果报告中应有)     
含义:从(估价报告出具之日)算起使用估价报告不得超过的时间-原则上不超过一年,可以是半年或三个月等     
注意:不能表述为自(估价时点)起一年内有效     
表述:A.自本估价报告出具之日起一年内有效     
B.本估价报告出具(完成)之日起有效期为壹年,即2006年6月29日至2007年6月28日     
3.致函落款:为估价机构的全称,加盖估价机构公章,并由法定代表人(执行合伙人)或负责该估价项目的专职注册房地产估价师签名     
4.致函日期:估价报告出具日期-年.月.日     
(四)估价师声明:     
注意:1.估价师声明应由所有参加该估价项目的注册房地产估价师签名     
     2.已对估价报告的估价对象进行了实地查勘或没有对估价对象进行实地查勘(如果不止一名注册房地产估价师签署该声明,则应明确列出对估价对象进行了实地查勘的注册房地产估价师的姓名和没有对估价对象进行实地查勘的注册房地产估价师的姓名)     
     完成实地查勘之后,实地查勘的估价人员.委托人中陪同实地查勘的人员和被查勘房地产的业主, 应在"实地查勘记录"上签名认可,并注明实地查勘日期.如果因特殊原因(例如房屋拆迁估价中被拆迁人拒绝),被查勘房地产的业主不同意在"实地查勘记录"上签名或者不能对估价对象进行实地查勘.拍摄影像资料,则应当请除委托人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证,并在估价报告中作出相应说明.     
     对于估价对象已经消失的房地产,虽然不能进行完全意义上的实地查勘,但也应去估价对象原址进行必要的调查了解.     
     3.在本估价项目中没有得到他人的重要专业帮助如果有例外,则应说明提供了重要专业帮助者的姓名.专业背景及其所提供的重要专业帮助的内容,并经其本人签名认可     
(五)估价结果报告:     
1.委托人     
2.估价机构     
3.估价对象(区位.实物.权益)     
（1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。（2）对估价对象的性质没有描述清楚（3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚具体为-A.土地情况:     
(1).土地使用权登记用途:如是商业还是住宅等     
(2).土地使用权为划拔还是出让,如为出让土地使用权的出让的起止时间点；例如是商住综合,出让时间不一致还要分别说明各自的起止时间点:如:商业从2003年8月17日起终止日期为2043年8月16日，住宅从2003年8月17日起终止日期为2073年8月16日；截止估价时点，商业房产土地剩余使用年限为37.35年；估价对象土地实际用途为“商业”。     
B.建筑物情况:     
(1).权属情况:《房屋产权证》号,建筑面积,如是商住混合还要分别说明各自的建筑面积     
(2).应分层说明:地下二层为停车场，地下一层、地上一层及二层为商铺，三至十二层为公寓及各自建筑面积     

4.估价目的-如: 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。     
5.估价时点     
6.价值定义(说明本次评估所采用的价值标准和价值内涵,如市场价值.抵押价值.保险价值.清算价值.投资价值等)-如: 本次估价采用公开市场价值标准。     
7.估价的假设和限制条件(可列在估价结果报告中也可单独列出来)     
8.估价依据-如:     
     1.中华人民共和国国家标准房地产估价规范《GB/T50291-1999》；
     2.《中华人民共和国城市房地产管理法》；
     3.《中华人民共和国土地管理法》；
     4.《中华人民共和国担保法》；
     5.《城市房地产抵押管理办法》；
     6. 委托方提供的资料：
     ①房地产估价委托书及委托方承诺函；
     ②成房权证监证字第1000000号《房屋产权证》、重国用（2005）第990号《国有土地使用证》；
     ③《企业法人营业执照》复印件；
     其他与本次评估有关的资料；
     7.估价人员实地查勘记录；
     8.本估价机构掌握的房地产市场相关资料。     
9.估价原则:
     本估价报告在遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体估价原则如下：
     ①合法原则：遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。
     ②最高最佳使用原则：遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。
     ③替代原则：遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
     ④估价时点原则：遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
     ⑤公平原则：要求估价人员站在中立的立场上，求出一个对各方当事人都公平合理的价值。     
10.估价方法:所采用的方法及这些估价方法的定义及方法选用的理由     
11.估价结果:总价.单价.大写.小写.币种(若用外币表示,应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价,并注明折合的人民币价格),如是多层或用途不同应分层说明结果-同前     
12.估价报告应用的限制(估价报告应用有效期,估价报告只能用地与估价目的相符的用途)     
13.估价作业期:本次作业的起止日期,需要注意的是要与封面上的估价日期一致     
14.其他说明事项(如果有其他需要说明的事项的话)     
15.估价人员(所有参加该估价项目的人员的姓名及其执业资格.从业执业或专业技术职务等,以及在该估价项目中的角色,如负第一责任的专职注册房地产估价师,实地查勘人员,估价报告撰写人员,提供技术帮助的老师,报告审核人员,并均应经本人签名)     
(六)估价技术报告:     
1.估价对象分析:区位.实物.权益     
2.市场背景分析:     
3.最高最佳使用分析:
     例-最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行、经过充分合理的论证能使估价对象产生最高价值的使用。
     估价对象当前法律上允许的用途为商业用房，根据估价人员现场调查及对估价对象所在区域的环境、潜在市场分析后，认为应以底层及二层商业用房为其最高最佳使用。     
4.估价方法选用:详细说明估价的思路和采用的方法及其理由     
5.估价测算过程:详细说明估价的测算过程.参数选取等     
6.估价结果确定:详细说明估价结果及其确定的理由(用不同估价方法得出的结论会有一定的差异, 为此最终选用何种数学方法确定估价结果或对其进行进一步地调整都需在此说明理由)；总价.单价.大写.小写.币种(若用外币表示,应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价,并注明折合的人民币价格),如是多层或用途不同应分层说明结果-同前     

(七)附件:     
一.估价报告的构成是否完整:(案262,理339)     
二.致委托人函中的错误(案263,理339)     
1.致函正文包括的内容     
2.缺估价机构落款；法定代表人签字；年.月.日     
三.估价结果报告中考试注意事项:     
1.内容不完整,有漏项(一般为13个基本事项)     
2.缺估价目的或估价目的交待不清     
3.估价时点.作业日期.报告应用有效期缺少或表达错误     
4.估价对象的实物.权益.区位交待不清,估价对象的范围交待不清或没交待     
5.估价方法缺少选择的理由.方法定义     
6.估价结论缺少确定理由     
四.行文遣词.用句不当:     
1.用词用语不能带有较强烈的感情色彩     
2.用词准确.语义不含糊.不能用"大约.估价.大概.可能.左右"等字样     
3.报告的用语要前后一致,前后要有照应,如:报告中描述为估价对象应全为估     
价对象     
五.逻辑不严谨:     
1.数据来源没有出处或有错     
2.判断.推理没有充足的理由     
六.估价方法及其应用中的错误:     
(一).估价方法选择的错误:     
规范解释:     
5．1．2对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。     
5．1．3根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。     
1.具备收益法.市场法.假设开发法条件的应将其作为基中的一种估价方法     
规范解释:     
5．1．4有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。     
5．1．5收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。     
5．1．6具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。     
2.不宜选收益法.市场法.假设开发法进行估价的情况下应以成本法为主     
规范解释:     
5．1．7在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。     
3.拆迁补偿的估价一般(优先)选用市场比较法；除了市场法外收益的房屋选收益法；非收益的房屋选成本法     
案107解释:不具备采用市场比较法条件的房地产,可采用其他方法进行评估.由于拆迁估价的特殊性,尽量避免使用收益法.假设开发法,可采用成本法对估价对象的拆迁补偿价值进行评估     
(二).方法运用中的错误:     
1.市场比较法     
(1).可比实例选择错误:     
A.是否为估价对象的类似房地产:理113     
A-1.可比实例应与估价对象处在同一供求范围内-可比实例与估价对象应为同一地区或同一供求范围内的类似地区     
A-2.可比实例的用途应与估价对象的用途相同-大类用途相同:居住.商业.办公.旅馆.工业.农业     
A-3.可比实例的规模应与估价对象的规模相当-如指面积:0.5<=(可比实例规模/估价对象规模)<=2
A-4.可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同-大类用途相同:钢结构.钢筋混凝土结构.砖混结构.砖木结构.简易结构 

A-5.可比实例的档次应与估价对象的档次相当-装饰装修.设备(如电梯.空调.智能化).环境等方面的齐全.好坏程度应相当     
A-6.可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同-当两者不相同时,一般不能作为可比实例     
A-7.可比实例的成交日期应与估价时点接近-一般认为,交易实例的成交日期与估价时点相隔一年以上的不宜采用     
A-8.可比实例的交易类型应与估价目的吻合-房地产的交易类型主要有买卖和租赁两大类.其中根据交易方式,又可分为协议.招标.拍卖.挂牌等交易类型.在实际估价中,多数情况是要求选取买卖实例为可比比实例,而且一般应选取协议方式的买卖实例,包括抵押.抵债.房屋拆迁补偿等目的的估价.但当选取土地使用权实例为可比实例时,目前一般不宜选取协议方式的出让实例.     
A-9.可比实例的成交价格应是正常市场价格或能够修正为正常市场价格     
    
B.成交日期与估价时点不宜超过一年,提到了市场平衡可用二年     
选取可比实例的数量要求:一般选取3个以上(含3个).10个以下(含10个)可比实例即可     
(2).比较标准选错:     
A.交易情况修正:以正常市场价格为基准(理121)     
具体为: 1.如估价对象是特殊交易方式的交易(拍卖.招标.协议(理119,案196)选取的可比实例也是特殊交易方式的,应说明是否为正常交易,即交易情况修正的方向是将所有可比实例的价格修正为正常价格,也就是说:假设估价对象是在正常情况下交易.(案197)
B.交易日期调整:以成交日期时的价格为基准(理124)     
C.房地产状况调整:以估价对象房地产状况为基准(理129)     
(3).系数表达错误:     
A.交易情况修正.房地产状况调整:100/( )     
B.交易日期调整:( )/100     
(4).应该修正的项目未修正或未加以说明     
(5).单项修正不超过20%,综合修正不超过30%     
2.成本法:     
(1).计算新建价格或重置价格有漏项     
(2).成本扣费用均用客观标准     
(3).利息的取费基数和计息周期错     
(4).利润的取费基数与利润率的含义是否对应(理139)     
(5).旧有房地产算折旧     
A.建筑物算折旧:物理折旧.功能折旧.经济折旧     
A-1.折旧计算:N.n.R.C     
A-2.设备.装修.主体使用年限折旧因素太大要分类折旧     
B.土地扣已使用年限价值:K     
3.收益法:     
(1).收益费用均用客观标准而非实际标准     
(2).测算有效收益漏计经营率.空置率     
(3).净收益的测算:以年为单位     
A.出租型:     
A-1.收入:租金+(保证金&押金)的利息收入     
A-2.费用:出租方承担的费用:(理208)     
a.维修费:     
a.1折旧费的80%,关注N.n的确定     
a.2重置价的2%左右     
a.3收益的3%-5%     
b.管理费:租金(收益)的3%-5%     
c.保险费:房屋现值的1.5‰左右     
d.房地产税(城镇土地使用税.房产税&城市房地产税)     
e.租赁税费(营业税.城市维护建设税.教育费附加.租赁手续费)     
房产税为租金收入的12%,
营业税.城市维护建设税.教育费附加+城镇土地使用费为5.8%左右     
f.租赁费用(中介收取的租赁代理费)     
书:家具设备折旧费:如果是出租人提供家具设备,应扣除它们的折旧费     
物业服务费用:物业管理企业进行维护.养护.管理等所收取的费用     
B.商业经营型:注意扣除商业利润     
(4).费用:不扣建筑物折旧,但是要扣装修.设备.设施的折旧；不扣贷款利息. 所得税.土地增值税     

(5).报酬率的确定:     
A.跟风险成正比,风险大报酬率大     
B.同种房地产用途不同选用不同的报酬率:     
建筑物的报酬率>建筑物和土地综合体的报酬率>土地的报酬率     
C.确定依据一般为银行一年期存款利率.国债利率.同类物业平均收益率.同行业物业的平均收益率,一般不考虑物价指数.经济增长率.贷款利率     
(6).公式选择错误或没交待公式选择的理由；有限年期公式中n的确定     
(7).租约限定;租约期内用租约租金,租约期外用客观租金,空置的房地产用客     
观租金     
4.假设开发法:     
(1).假设开发的方式一要合法,二要最高最佳使用     
(2).开发经营的方式     
A.出租:用收益法把租金转化成售价     
B.出售:售价     
(3).应扣的费用项目有无漏记:如销售税(不含土地增值税和所得税)     
(4).利息.利润的计算:     
A.传统方法:同成本法     
B.现金流量法:不单独计算     
(5).贴现:     
A.n的确定综合考虑土地和建筑物     
B.贴现率i的确定:综合考虑利息.利润     
(6).评估在建工程:     
A.续建成本利润     
B.续建期间整个项目的利息.管理费等     
七.其他:     
1.用途变更&规划变更须提供规划部门准予变更的有关文件.资料     
2.币种换算注意汇率的选择     
3.抵押等估价目的要考虑风险及变现能力,报告里要有说明     
    
回答问答题时应注意的问题:     
估价技术路线:     
1.评估的是什么:价格内涵.价值标准.假设前提     
2.选用的具体方法:只描述选择理由而不是方法过程     
3.应用上的特殊处理-特殊事项     
4.结果如何确定